TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/00385 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVTP

Minute : 24/958

S.A. HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Elsa SAMMARI de l’AARPI ALEPH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Monsieur [B] [M] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par Maître Elsa SAMMARI de l’AARPI ALEPH, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M] [N],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 10] – [Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2023, la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [B] [M] [N] un appartement situé [Adresse 8], [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 263,29 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST, qui a elle-même absorbée la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE selon traité de fusion du 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [M] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2314,12 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 octobre reçue le 16 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [M] [N] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux Monsieur [B] [M] [N] devra libérer de leur personne et de ses biens et de tous occupants de son chef le logement,dire qu’à défaut il sera procédé à son expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [B] [M] [N] au paiement de la somme de 3401,38 euros au titre de la dette locative, à parfaire selon le décompte fourni lors des débats,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale la montant le loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à leur départ effectif des lieux, indexée comme le loyer avec intérêts de droit,le condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,le condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et aux dépens, y compris ceux de l’exécution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 janvier 2024.

À l’audience du 12 septembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6154,70 euros arrêtée au 2 septembre 2024, loyer du mois d’aout inclus.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT soutient que Monsieur [B] [M] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [B] [M] [N] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 à 300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique avoir rencontré des difficultés en lien avec son titre de séjour, qui ne mentionnait pas l’autorisation de travail. Il précise avoir retrouvé dans le secteur du bâtiment.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 janvier 2024 en vue d’une audience prévue le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2024.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 septembre 2024 que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 136,22 euros et 53,96 euros, et 30,48 euros au titre des pénalités non justifiées, soit la somme de 220,66 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [M] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 5934,04 euros, au titre des sommes dues au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023 sur la somme de 466,10 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 27 janvier 2023 pour une durée d’un mois, et tacitement reconduit chaque mois, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 24 novembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2023 à compter du 25 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] [N], justifie de sa situation personnelle et financière. Au regard des éléments présentés et de la stabilisation de sa situation professionnelle, il est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [B] [M] [N] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [B] [M] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [B] [M] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [M] [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [M] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [B] [M] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 janvier 2023 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [B] [M] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8], [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 25 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 5934,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 septembre 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 466,10 euros, et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [B] [M] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [B] [M] [N] à s’acquitter de la dette en 30 fois, en procédant à 29 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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