TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05744 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQ5X

Minute : 24/346

S.D.C. RESIDENCE GEORGE SAND [Adresse 2] [Localité 8]

Représentant : M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

C/

Monsieur [F] [Z]

Représentant : M^e Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 274

Madame [V] [R] épouse [Z]

Représentant : M^e Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 274

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE GEORGE SAND [Adresse 2] [Localité 8],

Représenté par son Syndic: le CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL CGS (ATRIUM GESTION)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [V] [R] épouse [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] sont propriétaires de lots n°017, n°48 et n°089 au sein de la résidence GEORGES SAND dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8], représenté par son syndic, en exercice, le CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ASTRIUM GESTION), a mis en demeure Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] de régler la somme de 1533,64 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Pacte d’huissier de justice en date du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8], représenté par son syndic, en exercice, CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ASTRIUM GESTION), a fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les condamner solidairement ou in solidum au paiement des sommes suivantes :

«  3.028,51 euros relatifs aux appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023, date de la première mise en demeure ;

«  2.636,40 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

«  1500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

«  1500,00 euros de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 160,56 euros ;

«  Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

«  Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise à la somme de 4071,62 euros sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 et maintient ses autres demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] sont copropriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, mais ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété, et ce, en méconnaissance de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait également valoir que Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] doivent être condamnés au paiement de frais nécessaires, en ceux compris les frais relatifs à la publication d’une inscription d’une hypothèque, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime également que la défaillance persistante ainsi que la résistance abusive des défendeurs dans le non-paiement des charges de copropriété, occasionnent un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien-fondé à obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts. Il rajoute que les défendeurs ont fait déjà l’objet deux condamnations antérieures par un jugement du tribunal d’instance du Raincy du 7 novembre 2019 ainsi que par un jugement du tribunal de proximité du Raincy du 16 juin 2022.

Par conclusions écrites soutenues oralement à l’audience, Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] représentés ont sollicité du tribunal de :

«  Fixer l’arriéré de charges de copropriété à la somme de 3.028,51 euros, déduction faites des paiements intervenus depuis de l’assignation ;

«  Dire que les époux [Z] rembourseront cette somme par mensualité de 300,00 euros ;

«  Fixer les frais de recouvrement à la somme de 259,20 euros ;

«  Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ces autres demandes, fins et conclusions ;

«  Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  Condamner le défendeur aux dépens.

Ils ne pas ne conteste pas le montant dû au titre des charges de copropriété mais s’oppose aux frais de recouvrement et à la demande au titre des dommages et intérêts. En réponse au défaut de paiement de charges soulevé en demande, ils précisent que les charges sont bien réglées et que les sommes réclamées correspondent aux appels des travaux de la réfection de la toiture. Ils précisent que ces travaux les ont mis en difficulté financièrement. Ils mentionnent que les appels de fonds font état de la dette antérieure, mais déjà apurée et que les frais de recouvrement ont eu pour effet d’augmenter fictivement le montant de la dette. Ils précisent que seule la somme de 64,80 euros au titre frais de la mise en demeure du 15 mars 2023 est imputable. Enfin, ils considèrent mal fondée la demande de condamnation aux dommages et intérêts faute de démonstration ni du retard dans le paiement des charges et ni de leur de mauvaise foi. Ils précisent avoir eu un solde excédentaire de charges en 2022, si bien que le syndicat des copropriétaires a dû leur rembourser la somme 2303,27 euros. Ils précisent que si les travaux de réfection n’avaient pas eu lieu, cette dette serait insignifiante voire inexistante.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 octobre 2022, du 6 juillet 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/04/2023 au 31/03/2024, et du 01/04/2024 au 31/03/2025 et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 03/04/2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 4071,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023, sur la somme de 1533,64 euros puis de l’assignation sur la somme de 1494.87 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 2636,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 15 mars 2023, facturée à 64,80 euros conformément au contrat de syndic.

En revanche, il convient d’écarter la somme de 204,00 euros au titre d'« Honoraires de constitution d’hypothèque », dont il n’est pas justifié.

Enfin, il convient de déduire le surplus au titre d'« Honoraires suivi dossier avocat » et « Honoraires transmission dossier avocat », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 64,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il sort du débat que Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] ont déjà fait l’objet de condamnations pour non-paiement de charges de copropriété impayées par un jugement du 7 novembre 2019 par le tribunal instance du Raincy ainsi que par un jugement du 16 juin 2022 de proximité du Raincy. Il ressort également du débat que postérieurement à ces jugements, les défendeurs ne sont pas à jour du paiement leurs charges vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Il en résulte que leurs manquements répétés exposent le syndicat à un déficit financier et par conséquent entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] proposent de régler de leur dette selon les mensualités de 259,20 euros. Le syndicat des copropriétaires ne s’y opposent pas.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] des délais selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboute Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 4071,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023, sur la somme de 1533,64 euros puis de l’assignation sur la somme de 1494.87 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 64,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à s’acquitte de leur dette de 4071,62 euros en 15 fois, en procédant à 15 versements de 259.20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « GEORGE SAND » sis [Adresse 2] – [Localité 8] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [V] [R] épouse [Z] aux de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT