TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 10 Décembre 2024

Dossier N° RG 21/07654 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JJJ4

Minute n° : 2024/

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. GN2I C/ [B] [D], [U] [N] [J] [L] [F] épouse [D]

JUGEMENT DU 10 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Nadine BARRET

Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Johann LEVY

M^e Grégory KERKERIAN

Délivrées le 10 Décembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. GN2I, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Johann LEVY de l’AARPI VIDAL NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [D] demeurant [Adresse 5]

Madame [U] [N] [J] [L] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 10 juillet 2020, la SARL GN2I a consenti à Monsieur [D] et Madame [F] une promesse unilatérale de vente sur une parcelle de terrain et une maison d’habitation situées à [Localité 7], soit les parcelles numérotées BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 3]. Le prix de vente en cas de réalisation a été fixé entre les parties à la somme de 155 000 euros sans condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ni d’obtention d’un permis de construire. Une indemnité d’immobilisation de 15 500 euros a été convenue et la somme de 5 000 euros a été séquestrée par le notaire.

La promesse unilatérale de vente a été consentie par la société GN2I pour une durée expirant le 25 septembre 2020 à 16h, avec prorogation automatique de 8 jours et la faculté de prorogation d’une durée maximale de 30 jours.

Les époux [D] n’ont pas levé l’option dans le délai convenu et le 27 octobre 2020, la société GN2I leur a notifié la caducité de la promesse unilatérale de vente, que l’indemnité d’immobilisation déjà versée à hauteur de 5 000 euros était acquise et que le surplus devait être versé soit la somme de 10 500 euros.

Le 15 octobre 2021, la société GN2I a mis en demeure les époux [D] d’avoir à verser l’indemnité d’immobilisation dans un délai de 10 jours et ce courrier est resté sans réponse.

C’est dans ces conditions que le 2 novembre 2021, la SARL GN2I a fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] et a demandé au tribunal de juger caduque la promesse unilatérale de vente, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 15 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la caducité de la promesse du 27 octobre 2020, d’enjoindre le notaire à libérer la somme de 5 000 euros séquestrée, d’ordonner la capitalisation des intérêts, de condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/07654.

L’affaire a été clôturée le 17 janvier 2022. La clôture a été révoquée le 24 janvier 2022 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de la mise en état du 14 mars 2022 pour conclusions des consorts [D], le 20 juin 2022 et le 14 novembre 2024. Le 14 novembre 2022, la clôture a été prononcée à la date du 10 janvier 2023. Le 18 janvier 2023, elle a été de nouveau révoquée et renvoyée à la mise en état du 15 mai 2023. Enfin, la clôture a été prononcée le 8 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 septembre 2024, puis renvoyée à l’audience du 10 septembre 2024 en formation collégiale.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [D] [B] et Madame [D] [U] née [F] affirment qu’ils ont été dans l’impossibilité de lever l’option du fait de la réticence dolosive de la société GN2I. Ils affirment avoir constitué un dossier de demande de permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 7] qui leur a indiqué qu’aucune demande ne pourrait être instruite en l’état de l’existence d’un permis de construire du 2 juillet 2020, qu’ils devaient au préalable obtenir un transfert nominatif du permis de construire et déposer ensuite une demande de permis de construire modificatif. Ils ajoutent qu’ils n’avaient pas eu connaissance de l’existence de ce permis de construire avant la signature de la promesse de vente et que la société GN2I n’a fait aucune démarche pour parvenir à la régularisation de la situation. Ils affirment qu’ils n’avaient pas été informés qu‘un permis de construire leur serait imposé et que la parcelle devait faire l’objet d’une division en copropriété, que ces informations leur ont été volontairement omises et que sans ces omissions, ils n’auraient pas contracté à ces conditions.

En conséquence, ils demandent au tribunal de juger que la promesse unilatérale de vente en date du 10 juillet 2020 est nulle, d’ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée, de condamner la société GN2I à leur verser la somme de 5 839 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal depuis le 20 octobre 2020, de condamner la société GI2N à leur verser la somme de 21 703,69 euros constituant la perte de chance de ne pas avoir pu régulariser l’acte de vente, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions responsives n°1 notifiées par RPVA le 5 mai 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société GN2I explique que la promesse unilatérale de vente ne comporte pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et que les époux [D] ne démontrent pas le refus de la Mairie de [Localité 7] d’instruire leur demande à raison d’un permis déjà délivré antérieurement. Elle ajoute que contrairement à ce qui est soutenu par les époux [D], la promesse de vente ne mentionne aucune obligation pour eux d’entreprendre une construction correspondant en tous points avec le projet déjà déposé, qu’ils ne versent aux débats aucun élément permettant de l’affirmer, qu’ils avaient tout loisir de déposer un permis de construire, et que l’existence d’un permis de construire ne constituait pas un obstacle à l’obtention d’un nouveau permis comme précisé dans l’article L424-5 du code de l’urbanisme.

Elle demande au tribunal de juger caduque la promesse unilatérale de vente, de condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 15 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la caducité du 27 octobre 2020, d’enjoindre le notaire à libérer la somme de 5 000 euros séquestrée, d’ordonner la capitalisation des intérêts, de condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi en raison de leur mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la nullité pour dol de la promesse unilatérale de vente

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article L424-5 du code de l’urbanisme dispose que la délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain et que le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière, et que le permis ne peut être retiré que sur demande expresse de son bénéficiaire.

Les époux [D] affirment qu’ils n’ont pas levé l’option de la promesse unilatérale de vente car la Mairie de [Localité 7] leur a indiqué qu’aucune demande de permis de construire ne pourrait être instruite en l’état de l’existence d’un permis du 2 juillet 2020, qu’ils devaient au préalable obtenir un transfert nominatif de permis de construire et déposer ensuite une demande de permis de construire modificatif.

Ils ajoutent qu’ils n’avaient pas eu connaissance de l’existence de ce permis de construire avant la signature de la promesse de vente et que la société GN2I n’a fait aucune démarche pour parvenir à la régularisation de la situation. Ils affirment que les informations sur le permis de construire qu’ils devaient accepter et sur la nécessaire division de la parcelle en copropriété leur ont été volontairement omises et que sans ces omissions, ils n’auraient pas contracté à ces conditions.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente du 10 juillet 2020 qu’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire n’a été stipulée, mais aussi que le vendeur n’a pas indiqué qu’un permis de construire lui avait été délivré le 2 juillet 2020 par la Mairie de [Localité 7].

Si les époux [D] joignent aux débats le permis de construire délivré à Monsieur [A] [P], gérant de la SARL GN2I, par la Mairie de [Localité 7] le 2 juillet 2020, force est de constater qu’ils ne joignent pas aux débats le refus de la Mairie de [Localité 7] d’instruire leur demande du fait de l’existence d’un permis de construire préalablement délivré.

D’autre part, si les époux [D] prétendent que la SARL GN2I aurait refusé un transfert nominatif du permis de construire, il convient de constater qu’ils n’en rapportent pas la preuve.

Enfin, si les époux [D] prétendent « qu’il ressort des pièces versées aux débats que les futurs acquéreurs devaient entreprendre une construction correspondant en tout point avec le projet de Monsieur [A] », il y a lieu de constater que cette affirmation ne ressort d’aucun document contractuel entre les parties, mais uniquement d’un courriel du 29 décembre 2021 envoyé par Monsieur [D] [B] à son notaire, qui ne constitue pas une preuve admissible conformément à l’article 1363 du code civil.

S’il peut être reproché à la SARL GN2I de ne pas avoir mentionné dans la promesse de vente qu’un permis de construire lui avait été délivré le 2 juillet 2020 par la Mairie de [Localité 7], il convient de dire que cette information n’était pas déterminante puisque les époux [D] avaient la possibilité de demander un transfert nominatif du permis et son retrait avant de déposer un nouveau permis de construire correspond à leurs attentes, ce dont ils ne justifient pas.

De plus, il convient de constater qu’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire n’était mentionnée dans la promesse de vente du 10 juillet 2020.

Enfin, si les époux [D] affirment qu’ils n’avaient pas connaissance que la parcelle vendue était soumise au statut de la copropriété, il convient de constater qu’ils sont contredits par les clauses de la promesse de vente qui mentionnent que la parcelle vendue est le lot n°7 d’une copropriété avec un état descriptif de division et un règlement de copropriété en cours de publication.

En conséquence, il y a lieu de dire que les époux [D] ne rapportent pas la preuve de la dissimulation intentionnelle d’informations dans la promesse de vente consentie par la SARL GN2I, et d’une réticence dolosive de sa part, déterminante pour leur consentement. Les époux [D] seront déboutés de leur demande de nullité de la promesse.

2) Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Et il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît et que la caducité met fin au contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’une promesse unilatérale de vente a été consentie le 10 juillet 2020 par la SARL GN2I à Monsieur [D] et Madame [F] pour une parcelle de terrain et une maison d’habitation situées à [Localité 7], soit les parcelles numérotées BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 3], pour une durée expirant le 25 septembre 2020 à 16h, avec prorogation automatique de 8 jours et faculté de prorogation d’une durée maximale de 30 jours.

Il convient de constater que la promesse de vente du 10 juillet 2020 mentionne « qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant ».

Il n’est pas contesté par les parties que les époux [D] n’ont pas levé l’option ni signé l’acte de vente dans les délais convenus.

Il y a lieu en conséquence de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 10 juillet 2020 entre la SARL GN2I et Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] concernant les parcelles numérotées BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 3] situées à [Localité 7].

3) Sur l’indemnité d’immobilisation

Il résulte des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Une indemnité d’immobilisation de 15 500 euros a été convenue entre les parties dans la promesse unilatérale de vente du 10 juillet 2020 et la somme de 5 000 euros a été séquestrée par le notaire.

L’indemnité d’immobilisation est acquise à la SARL GN2I puisque les époux [D] ne justifient pas d’une faute du promettant.

La SARL GN2I a mis en demeure le 15 octobre 2021 les époux [D] de leur payer cette somme, et il convient de constater qu’ils ne l’ont pas payée.

En conséquence, Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] seront solidairement condamnés, par application de la clause de solidarité stipulée à la promesse, à payer à la SARL GN2I la somme de 15 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2021, et il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. Il y a lieu d’enjoindre le notaire Maître [X] [H], Notaire Associée situé [Adresse 1] à [Localité 8] de libérer la somme de 5 000 euros séquestrée en sa comptabilité directement entre les mains de la SARL GN2I sur présentation du présent jugement devenu définitif, et il y a lieu de dire que cette somme viendra en déduction des 15 500 euros dus par les époux [D].

Les époux [D] seront déboutés de leur demande tendant à voir restituer à leur profit l’indemnité d’immobilisation.

4) Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il convient de dire que les préjudices de la SARL GN2I ont été compensés par la condamnation des époux [D] à lui payer l’indemnité d’immobilisation et que la SARL GN2I ne justifie pas d’une résistance abusive de ces derniers.

La SARL GN2I sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

De même, en l’absence de faute prouvée à l’égard de la SARL GN2I, les époux [D] ne sont pas fondés à solliciter la réparation de la perte de chance de ne pas avoir régularisé l’acte de vente. Ils seront déboutés à ce titre.

5) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] à payer à la SARL GN2I la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [D] seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] de leurs demandes de nullité de la promesse unilatérale de vente et de réparation de la perte de chance ;

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente du 10 juillet 2020 entre la SARL GN2I et Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] concernant les parcelles cadastrées BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 3] situées à [Localité 7] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] à payer à la SARL GN2I la somme de 15 500 (quinze mille cinq cent) euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil ;

ENJOINT au notaire Maître [X] [H], Notaire Associée situé [Adresse 1] à [Localité 8] de libérer la somme de 5 000 (cinq mille) euros séquestrée en sa comptabilité directement entre les mains de la SARL GN2I sur présentation du présent jugement devenu définitif ;

DIT que cette somme viendra en déduction des 15 500 euros dus par Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [F] [U] à payer à la SARL GN2I la somme de 2 000 euros (deux mille) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire assortit de droit l’entière décision ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT