TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 23/02173 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMFH

Minute : 24/00838

S.A. IMMOBILERE 3 F

Représentant : Maître [Z], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [N] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL [F] HALIMI

Copie délivrée à :

Mr [R] [N]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILERE 3 F, demeurant [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 07/11/2023, la S.A d’HLM Immobilière 3F a fait citer M. [N] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur les locaux sis [Adresse 7], logement n° [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12], pour manquements graves et répétés du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux loués, et dire qu’il y sera au besoin procédé avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner le défendeur au paiement d’une astreinte de 8 € par jour de retard au cas où celui-ci ne quitterait pas les lieux dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local du choix de la société requérante, aux frais, risques et périls du défendeur,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, due à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges exigibles et subsidiairement, dire que cette indemnité ne pourra être inférieure au montant du loyer,

— condamner le défendeur à lui payer :

. la somme de 3 390,65 € correspondant à la dette locative, terme du mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. une indemnité de 330 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification au préfet et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier concernant les locataires avant l’audience.

A l’audience du 21/03/2024, la société d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a souligné que le locataire a repris le paiement de l’intégralité du loyer depuis le mois de janvier 2024 mais pour autant, elle maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

M. [N] [R], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Sur la réalité du bail

La société Immobilière 3F explique avoir conclu un bail verbal. Le défendeur n’a pas comparu.

En l’espèce, le bail verbal est établi notamment par la production du décompte locataire qui fait état d’une entrée dans les lieux le 01/08/1977 avec signature d’un acte contractuel et qui mentionne des paiements au moins partiels effectués par M. [N] [R] depuis le mois de janvier 2022 et antérieurement à cette date, de paiements à hauteur de 8 542,02 €. Le commissaire de justice instrumentaire a également pu le rencontre à cette adresse lors de la signification de la sommation de payer qu’il lui a remise à personne, puis au moment de l’assignation en vérifiant que le nom du défendeur figure sur la boîte aux lettres et que l’adresse a été confirmée par le facteur.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation pour défaut de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives doit être réputée avoir été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation par la S.A d’HLM Immobilière 3F, celle-ci justifiant avoir notifié la situation d’impayé du locataire selon courrier transmis sous pli recommandé et distribué à l’organisme payeur le 01/09/2023.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 24 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la S.A d’HLM Immobilière 3F justifie, par l’accusé de réception électronique, avoir notifié le 08/11/2023 l’assignation aux fins de résiliation au représentant de l’Etat dans le département, soit au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Sur le principe et le montant de la créance

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l’article 1315 du même code prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

A l’audience, la S.A d’HLM Immobilière 3F, par la voix de son conseil, actualise le montant de sa créance à la somme de 4 695,05 €, terme du mois de février 2024 inclus, mais le défendeur n’ayant pu en débattre, l’actualisation sera écartée.

Au jour de l’assignation, le bailleur social réclame paiement de la somme de 3 390,65 € correspondant à la dette locative, terme du mois de septembre 2023 inclus et en justifie par le l’historique des opérations du compte du locataire.

M. [N] [R] ne démontrant aucun paiement libératoire, il convient de le condamner au paiement de la somme de 3 390,65 €, échéance du mois de septembre 2023 incluse, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

M. [N] [R] ne s’est pas présenté à l’audience et le service social du département n’a donné aucune information sur la situation personnelle et financière du locataire.

Le bailleur social motive sa demande de résiliation judiciaire en expliquant avoir égaré le bail, mais l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit pourtant que : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Dans ces conditions, même un bail verbal est supposé contenir une clause résolutoire susceptible d’être suspendue le temps de l’apurement de la dette.

Il ressort du décompte du locataire que M. [N] [R] occupe régulièrement le logement litigieux depuis 47 ans alors que le bailleur social n’évoque aucune précédente procédure en recouvrement d’impayés. Le locataire bénéficie d’une allocation logement à hauteur d’une quarantaine d’euros qui est maintenue. Les paiements ne sont pas réguliers depuis deux ans mais la dette litigieuse n’a débuté qu’au mois de mars 2023, ce qui démontre non seulement sa volonté de conserver son logement mais également sa bonne foi et une capacité de mobilisation. Enfin, il est démontré qu’avant l’audience, il a repris le paiement de l’intégralité du loyer tant du mois de décembre (paiement en janvier) que du mois de janvier (paiement le 07/02/2024).

Les défaillances du locataire ne peuvent être considérées comme étant d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire et le prononcé de l’expulsion de M. [N] [R].

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subséquentes visant à l’autorisation d’expulsion et de fixation de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [R] qui succombe à l’instance en supportera les dépens, mais l’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée par la société bailleresse au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

Sur le délai de paiement soulevé d’office par le juge

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En l’espèce, il est établi que le locataire a repris le paiement régulier des loyers et charges deux mois avant l’audience et l’historique du compte a permis de constater par ailleurs la capacité de M. [N] [R] à se mobiliser puisqu’il doit être rappelé que d’importants paiements ont été effectués en août 2022, en octobre 2022 puis en février 2023 qui ont permis de solder les impayés.

En conséquence, il convient d’établir un plan d’apurement de la dette selon les conditions qui seront déterminées au dispositif de la présente décision.

Au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cesseront d’être dues conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la S.A d’HLM Immobilière 3F pourra exiger le paiement de l’intégralité du solde de la dette un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [R] succombe à l’instance. Il sera condamné au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et de l’assignation, mais sans autre frais antérieur à la présente décision. En revanche, l’équité commande de débouter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition par les soins du greffe,

Constate l’existence d’un bail verbal entre la S.A d’HLM Immobilière 3F et M. [N] [R] portant sur le logement sis [Adresse 6], [Adresse 11], sur la commune de [Localité 12] ;

Déboute la S.A d’HLM Immobilière 3F de sa demande de résiliation du bail ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes subséquentes (expulsion, indemnité mensuelle d’occupation, sort des meubles) ;

Condamne M. [N] [R] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme de 3 390,65 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-dix euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ;

Autorise M. [N] [R] à s’acquitter de la dette ainsi fixée en 36 mensualités, dont 35 d’un montant minimum de 90 euros (quatre-vingt-dix euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard, le 20 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente décision et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou des loyer et charges dûment justifiées à leur échéance, la S.A d’HLM Immobilière 3F pourra exiger le paiement de l’intégralité du solde de la dette un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Condamne M. [N] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Déboute la S.A d'[Adresse 10] de sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 16/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.