MINUTE N° : 25/00229

JUGEMENT

DU 29 Août 2025

N° RG 25/02301 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVT3

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 9]”

[Localité 3]

ET :

[O] [D]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 29 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 9]”, sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA BERANGER dont le siège social est situé [Adresse 4]

S.A. SMA (RCS de PARIS n°332 789 296), dont le siège social est sis [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL de la SCP REFERENS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [D] est propriétaire des lots n°619 et 858 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Le 15 mai 2025, la SA SMA et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" représenté par son syndic la SARL CITYA BERANGER ont fait délivrer assignation à Mme [O] [D] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44 du Code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 514, 699, 700,750-1 et 825 du Code de procédure civile, et de la jurisprudence et les pièces versées aux débats :

CONSTATER que la société SMA SA est subrogée dans les droits du Syndicat des copropriétaires de I’immeuble « [Adresse 9]» sis [Adresse 7] ; RECEVOIR la société SMA en son action et l’en déclarer bien fondée ; RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9]» sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BERANGER, en son action ; L’EN DECLARER bien fondé ; En conséquence :

CONDAMNER Madame [O] [D] à payer à la société SMA SA la somme totale de 3 381,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mai 2025 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024, qui porteront également intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; CONDAMNER Madame [O] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BERANGER, la somme totale de 525,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; CONDAMNER Madame [O] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9]» sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BERANGER, la somme totale de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER Madame [O] [D] à payer à la Société SMA SA, la somme totale de 2238 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; CONDAMNER Madame [O] [D] aux entiers dépens.

Ils font valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 7 mai 2025 la somme de 3 381,36 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Ils sollicitent également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Ils affirment que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 25 juin 2025, la SA SMA et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à sa personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de leurs prétentions, la SA SMA et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" versent aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le bulletin d’adhésion « COPROTEC », contrat d’assurance du syndicat des copropriétaires ;

— les quittances subrogatives relatives au contrat d’assurance du syndicat des copropriétaires, selon lesquelles celui-ci a reçu une première somme de 2 298,43 euros pour la période du 01/07/2024 au 24/01/2025 et une seconde de 1082,93 euros pour la période du 25/01/2025 au 03/04/2025 et par lesquelles il subroge CITYA ASSURANCE délégataire de la GALIAN SMABTP dans ses droits et actions au titre de ces sommes ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 7 mai 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

3 381,36

Frais/diligences sollicitées

525,60

Autre- relevant article 700

186

TOTAL

4092,96

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [O] [D] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 7 mai 2025 à hauteur de la somme de 3381,36 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 23 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [O] [D] sera en conséquence condamnée à payer à la société SMA la somme de 3381,36 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 7 mai 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024 sur la somme de 1855,51euros et à compter de l’assignation du 15 mai 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée (somme de 45,60 €).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [O] [D] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 666 euros. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480 euros seront accordées en conséquence.

Mme [O] [D] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 euros euros au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions de l’article1343-2 du Code civil ne sont pas remplies, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [O] [D] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal susvisés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [O] [D] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne Mme [O] [D] à verser les sommes suivantes :

3.381,36 € (TROIS MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) à la SA SMA au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 7 mai 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024 sur la somme de 1855,51euros et à compter de l’assignation du 15 mai 2025 pour le surplus ;

480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" ;

Condamne Mme [O] [D] aux dépens ;

Condamne Mme [O] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD