TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/06054

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTOI

Minute : 1178/24

Monsieur [T] [F]

Madame [W] [F]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [S] [J]

Madame [N] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT

Copie délivrée à :

M. [J]

MME [X]

Le 12 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Madame [W] [F], demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Représentés par M^e Laure BELMONT, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Non comparant

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 février 2021, Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F] ont donné à bail à Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] un logement situé [Adresse 6] [Localité 9], pour un loyer hors charges de 1 200,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F] ont fait signifier à Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X], par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2024 pour Madame [X] et du 24 janvier 2024 pour Monsieur [J], un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 700,54 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 et du 19 juin 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F] ont fait assigner Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] à payer :

? la somme de 3300 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

? ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 12 février 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X], n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Les défendeurs n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 février 2021 que Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] doivent payer un loyer d’un montant de 1 200,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé s’est élevé à la somme de 1 306,10 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] restaient devoir la somme de 3 300,00 € euros à la date du 12 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X], non-comparants, ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] au paiement d’une somme de 3 300 € au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 12 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 347,60 € à compter du 19 juin 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

Conformément à l’article 1310, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 16.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 14 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié les 17 et 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 2 700,54 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 mars 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 12 février 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Le montant du dernier loyer s’élevant à 1306,10 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 mars 2024, 00 heure, au 30 septembre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2021 entre Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F] et Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] concernant une maison située [Adresse 6] [Localité 9] sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F] la somme de 3 300 € au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 12 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 347,60 € à compter du 19 juin 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] à payer à M.[T] [F] et Madame [W] [F] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [W] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [N] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION