TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 2]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/08242 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4NZ

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic : Cabinet G&E GESTION, SAS

C/

Monsieur [Y] [M]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic : Cabinet G&E GESTION, SAS

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Samuel AIDAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Florian CANDAN

Monsieur [Y] [M]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [M] est propriétaire des lots n°82 et 157 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 9 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

3 420,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 1 165,20 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mars 2025 après un renvoi.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que Monsieur [Y] [M] n’a pas payé régulièrement ses charges de copropriété malgré diverses relances, et que cela lui cause un préjudice car il est contraint d’avancer les sommes ce qui met en danger sa trésorerie. Il précise que la dette a augmenté bien qu’il ne puisse l’actualiser du fait de l’absence du défendeur. Il indique qu’il s’agit d’une première procédure contre ce copropriétaire.

Monsieur [Y] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 6 décembre 2021 au 1er juillet 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 6 janvier 2022, 11 juillet 2022, 25 mai 2023, portant approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022), du budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 9 décembre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus ; la mise en demeure du 17 janvier 2023 ;le contrat de syndic à effet du 28 juin 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] est établie tant dans son principe que dans son montant, limitée aux demandes recevables à savoir celles de l’assignation et après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 848,40 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur [Y] [M] reste devoir la somme de 3 736,81 € ramenée à la somme demandée dans l’assignation de 3 420,01 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 9 décembre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1854,03 € à compter du 17 janvier 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’étatdaté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] produit les mises en demeure du 17 janvier 2023 et du 9 juin 2023. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. Les autres mise en demeure visées à l’assignation et au décompte ne sont en revanche pas produites et ne seront pas retenues.

La demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 30 € TTC pour chaque mise en demeure et 60 € en tout.

Sur les frais d’ouverture de dossier contentieux et mise en place d’une procédure auprès d’un commissaire de justice

Il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « contentieux » ou « mise en place d’une procédure d’huissier » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [Y] [M] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 250,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, étant rappelé qu’un avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens à son profit que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, la somme de 3 420,01 € au titre des charges de copropriété pour la période du 9 décembre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023 sur la somme de 1854,03 €, et à compter de l’assignation du 9 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, la somme de 60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, la somme de 250,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE