TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03995 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDPV

N° de MINUTE : 25/01657

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [X] est propriétaire des lots n°26, 38, 42 et 59 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Monsieur [D] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [D] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes :3.207,02€ au titre des charges courantes et appels travaux arrêtés au 1er janvier 2025 inclus ;174€ au titre des frais nécessaires ;3.000 € au titre de dommages-intérêts ;3.000 € au titre de l’article 700 du cpc ;Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 19/10/2023 ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;DEBOUTER Monsieur [X] de ses demandes, fins et prétentions comme étant infondées ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] [X], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. En réponse aux moyens développés par le défendeur, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la consommation d’eau des lots possédés par Monsieur [D] [X] fait l’objet d’une facturation régulière. Il indique qu’à compter de 2019 des compteurs d’eau télé-relevé ont été progressivement installés dans la copropriété, et que toutefois, le défendeur n’a pas déféré aux convocations en ce sens, de sorte que cinq interventions ont été planifiées au profit de Monsieur [D] [X]. Il précise qu’en l’absence de compteur d’eau individuel un forfait est appliqué, dont le montant est décidé en assemblée générale, tandis que l’eau utilisée pour les parties communes est réparti à raison des tantièmes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2025, Monsieur [D] [X] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes au regard notamment de l’article 9 du Code de procédure Civile,

À titre subsidiaire,

ORDONNER la désignation d’un Expert afin d’étudier et analyser les consommations d’eau du Syndicat des Copropriétaires rapportées aux tantièmes et aux consommations réelles de Monsieur [D] [X] au titre de ses deux appartements,

À titre reconventionnel,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à régler à Monsieur [D] [X] la somme de 2.500 € (à parfaire) à valoir sur le trop payé au titre des charges relatives à l’eau,CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [X] fait valoir qu’il a éteint partiellement sa dette par un versement de 12 000 euros réalisé en juillet 2024. Il conteste être redevable de la somme restante demandée au titre des charges relatives à la consommation d’eau. Monsieur [D] [X] conteste les calculs de sa consommation d’eau et l’imputation des factures afférentes sur son compte copropriétaire. Il fait valoir que les volumes d’eau lui étant facturés sont très conséquents et ne sont pas expliqués. Au surplus, il fait valoir que 3 de ses lots ne sont pas équipés d’un compteur d’eau individuel et qu’à ce titre sa consommation d’eau devrait être calculée à raison des tantièmes qu’il représente. Il excipe également de différences de facturation entre l’exploitant VEOLIA et les appels de charges individuels. Se fondant sur l’article 9 du code de procédure civile, Monsieur [D] [X] fait valoir que le syndicat des copropriétaires faillit dans l’administration de la preuve de sa créance.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties mentionnées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2025 et fixée à l’audience du 9 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [X] ;

— un décompte des impayés Pièce 10

arrêté à la somme de 3.207,2 euros, le 1er janvier 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2019, 25 juin 2019, 6 octobre 2020, 17 mai 2021, 20 avril 2022, 22 février 2023, 27 février 2024, 14 mai 2024 et 18 février 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2025 et 2026 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 14 mai 2024 au 14 mai 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Monsieur [D] [X] s’oppose à cette demande, faisant valoir que les volumes d’eau qui lui sont facturés ne représentent pas sa consommation réelle. Il affirme qu’un problème de calcul est à l’origine d’une surfacturation conséquente, celui-ci ne disposant que d’un seul compteur individuel, installé en 2024.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il convient de distinguer l’eau facturée pour l’usage des parties communes et l’eau facturée au titre de l’usage des parties privatives. Concernant la première, le coût est calculé par tantièmes.

Les relevés de charges de copropriété produits par le syndicat des copropriétaires permettent d’établir que pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 la consommation d’eau des parties communes était divisée, pour Monsieur [D] [X], par 375 tantièmes, correspondant à l’addition de l’ensemble des tantièmes de ses 4 lots (201+167+4+3).

Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires explique que la copropriété s’est dotée progressivement de compteurs d’eau individuels. Ces installations ont fait l’objet de plusieurs campagnes, dont deux gratuites, de la société PROXISERVE. Le syndicat des copropriétaires produit un courrier du syndic en date du 22 janvier 2019, informant le copropriétaire de la prochaine intervention dans son lot d’un plombier. Un courrier du 14 février 2019 informant le propriétaire d’une deuxième date de passage est également versé en procédure.

Un troisième passage était organisé en octobre 2020. Le syndic contactait à nouveau le propriétaire par courrier le 20 mars 2024 pour l’informer de l’organisation d’un quatrième passage le 28 mars 2024, lui signifiant qu’en cas d’absence, il lui serait imputé un forfait dissuasif de 500 m3 d’eau annuel, conformément à la résolution votée lors de la dernière assemblée générale. Le syndic contactait en décembre 2024 Monsieur [D] [X] pour la tenue d’un cinquième passage en janvier 2025. Monsieur [D] [X] produit également ce courrier, attestant sa réception, ainsi que les informations envoyées par la société PROXISERVE l’informant de la date, de l’heure et d’une coupure d’eau générale possible pendant l’intervention.

Dans ses écritures Monsieur [D] [X] précise qu’un compteur individuel a été installé au début de l’année 2024 dans le lot n°38. Il produit par ailleurs une lettre simple, non datée, adressée au syndic, aux fins de l’informer de sa présence le 22 janvier 2025, conformément à la convocation pour le cinquième passage dans le lot n° 26. Il explique que le plombier mandaté par le syndic n’a pas pu poser le compteur faute d’avoir pu accéder à la vanne d’arrêt située dans les parties communes de l’immeuble et empêchant ainsi l’installation du compteur. Il convient toutefois de souligner que cet écueil a été rencontré lors de la 5ème campagne d’installation de compteurs individuels, Monsieur [D] [X] ne justifiant pas de son absence aux précédentes convocations.

En outre, le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mai 2019 permet d’établir qu’a été votée la résolution n°18, portant sur l’application d’un forfait d’eau annuel pour les lots dont la consommation d’eau n’avait pas été relevée, fixé à 150 m3. L’assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2020 a voté la résolution n°5 en ce sens, comme la résolution n°18 de l’assemblée générale du 17 mai 2021. La résolution n°15 de l’assemblée générale du 20 avril 2022 diminuait ce forfait à 100 m3, maintenu à ce volume par l’assemblée générale du 22 février 2023. La résolution n°16 de l’assemblée générale du 27 février 2024 portait ce volume à 500m3. Enfin, lors de l’assemblée générale du 18 février 2025 la résolution n°7 modifiait à nouveau le forfait dissuasif pour le porter à 100 m3 d’eau.

Ainsi, le relevé de charges de copropriété relatif à l’exercice de l’année 2020 applique valablement un forfait de 300 m3 (2x150, compte tenu des deux logements dont Monsieur [D] [X] est propriétaire). De même, concernant l’exercice annuel 2022, le forfait est valablement diminué à hauteur de 200 m3 (2x100). A compter de la pose d’un compteur individuel dans l’un des deux logements de Monsieur [D] [X] le volume d’eau comptabilisé pour l’ensemble des lots de ce dernier au titre de l’année 2024 est évalué à 160 m3 (pièce 22Je n’ai pas eu besoin de retirer les sommes dues au titre de l’ensemble des charges courantes pour l’année 2024 car j’ai trouvé cette pièce dans les appels de fonds après une nouvelle lecture du dossier. Je l’ai rangée après les relevés relatifs aux années précédentes pour davantage de cohérence.

).

S’agissant de l’application d’un forfait il est parfaitement cohérent que celui-ci ne corresponde pas à une consommation réelle ou à une division par tantièmes. Ce forfait volontairement dissuasif, voté par les copropriétaires en assemblée générale, a pour objectif de contraindre les copropriétaires à installer un compteur d’eau dans leur logement, de façon à ce que celui-ci reflète leur consommation réelle. A ce titre, le décalage entre les factures adressées par VEOLIA au syndic de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 9] n’est pas de nature à révéler une erreur de mesure de la consommation d’eau.

Si des index sont renseignés sur les mêmes relevés permettant de constater l’application d’un volume, il convient de considérer qu’ il s’agit d’une erreur, les données reportées à cet endroit n’étant pas prises en compte dans le calcul permettant d’aboutir au montant dû par Monsieur [D] [X].

Toutefois, pour l’exercice annuel 2023, un forfait de 480m3 au lieu de 200m3 (2x100) était appliqué à tort. Ainsi, Monsieur [D] [X] s’est acquitté de la somme de 2.433,6 euros alors qu’il aurait dû ne régler que 1.014 euros. A ce titre, la différence, soit 1.419,6 euros sera déduite des sommes dues au syndicat des copropriétaires.

Concernant l’exercice annuel 2025, le syndicat des copropriétaires a limité ses demandes aux sommes imputées au 1er janvier 2025, un relevé exhaustif des charges de copropriété pour l’ensemble de l’année n’étant pas encore disponible. Au surplus, l’appel de fonds émis pour les charges du 1er trimestre 2025 versé en procédure, permet de constater qu’aucune somme provisionnelle n’a été appelée pour la consommation d’eau dans les parties privatives, seule la facturation du volume d’eau nécessaire pour les parties communes, divisé par 375 tantièmes, étant réclamée.

Le tribunal n’ayant pas vocation à pallier la carence de Monsieur [D] [X] dans l’administration de la preuve conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 146 du Code de procédure civile, et au regard des pièces du syndicat des copropriétaires justifiant le bien-fondé de sa demande au titre des charges d’eau, à l’exception de l’erreur relevée par le tribunal pour l’exercice annuel 2023, la demande subsidiaire d’expertise sera rejetée.

Ainsi, Monsieur [D] [X] sera débouté de ses demandes formées à titre principal et à titre subsidiaire

Par conséquent, le montant total des sommes dues au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025 est de 22.680,37 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période sont d’un montant total de 20.892,95 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.787,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 17 octobre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [D] [X].

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 174 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

Frais de mise en demeure pour un montant de 60 euros, imputés le 4 septembre 2023Frais de relance pour un montant de 24 euros, imputés le 27 septembre 2023Frais de transmission de la mise en demeure par avocat pour un montant de 90 euros, imputés le 13 octobre 2023

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 4 septembre 2023 et d’une relance le 27 septembre 2023, facturés respectivement 60 et 24 euros conformément au contrat de syndic. Il convient donc de faire droit à la demande à ce titre. De même, la mise en demeure par avocat en date du 17 octobre 2023 est versée en procédure, de telle sorte qu’il convient de faire droit à la demande de ce chef.

Monsieur [D] [X] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 174 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi de Monsieur [D] [X], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [X] sera débouté de ses demandes accessoires, et il sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. En outre, il sera condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 1.787,42 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025 (1er trimestre inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 174 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [D] [X] de l’intégralité de ses demandes formées à titre principal, à titre subsidiaire et à titre reconventionnel ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 18 Décembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND