TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09430 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BOK

Minute : 25/104

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [Z] [U] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 2],

Représentée par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 9]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U] [B],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [U] [B] est propriétaire des lots n°05 et n°06 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" sis [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, adressé à Monsieur [Z] [U] [B] une mise en demeure de payer la somme 389,21 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [U] [B] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 oût 2024, la somme de 1192,28 euros qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de l’assignation (la mise demeure adressée le 3 août 2022 et 11 août 2024 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1732,39 euros ;

— au titre des frais de dommages et intérêts, la somme de 2100,00 euros pour résistance abusive ;

— au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1000,00 euros ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires représenté maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose qu’en sa qualité de copropriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [Z] [U] [B] est tenu au paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Il précise que le défendeur ne paie pas régulièrement ses charges malgré deux mises en demeure et un commandement de payer. Il précise que défendeur est redevable d’un montant de 1192,28 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 29 août 2024. Il indique que la carence du défendeur l’a contraint à exposer des frais de procédure s’élevant à la somme de 1732,39 euros et qu’il doit être condamné à son paiement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que la résistance abusive de Monsieur [B] dans le non-paiement des charges de copropriété a provoqué de difficultés de gestion et de trésorerie. Il estime que ces difficultés constituent un préjudice pour les autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [B] au paiement de dommages.

Monsieur [Z] [U] [B] cité par procès-verbal de recherches infructueuses ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 juin 2022 et du 26 septembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 mars 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défendeur.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" la somme de 1192.28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2022 sur la somme de 347.21 euros puis de l’assignation sur la somme de 845.07 euros pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1732,39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 3 août 2022, facturée à 42,00 TTC euros conformément au contrat de syndic. En revanche il n’est pas démontré l’envoi d’une lettre de relance.

Il convient également de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 25 septembre 2023 et facturée à 110,73 euros.

En revanche, l’extrait de compte arrêté au 29 août 2024 fait apparaître la somme de 0,66 euros au titre des « intérêts de retard au 22/08/2022 » qui ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient également de déduire les sommes de 150 euros le 22 mai 2023, 150 euros le 22 aout 2023, au titre des frais de « constitution de dossier huissier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En outre les sommes de 350 euros, 75 euros, 108 euros et 688 euros au titre des frais avocat s’analysent en des frais irrépétibles relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" la somme de 152,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par monsieur [B], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [U] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [U] [B] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" sis [Adresse 2], la somme de 1192.28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2022 sur la somme de 389,21 euros, de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" sis [Adresse 2], la somme de 152,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" sis [Adresse 2], la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [10]" sis [Adresse 2] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT