TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J5DO

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 11 Avril 2025

Monsieur [B] [S]

Rep/assistant : M^e Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [O] [S]

Rep/assistant : M^e Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.S. FONCIA LOIRE AUVERGNE

Rep/assistant : M^e Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [L] [I]

Madame [W] [I]

Madame [T] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Avril 2025

A :M^e Philippe BOISSIER,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Avril 2025

A :M^e Philippe BOISSIER,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Fanny CHANSEAUME, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 13 Février 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [B] [S], demeurant 3 allées de la Richelande – 42330 CHAMBOEUF

— Madame [O] [S], demeurant 3 allées de la Richelande – 42330 CHAMBOEUF

— La S.A.S. FONCIA LOIRE AUVERGNE, dont le siège social est 8 rue Eric de Cromières – 63000 CLERMONT-FERRAND

Représentés par M^e Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [I], demeurant Résidence COCOON’AGES – 9 rue Adrien Mabrut – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

Madame [W] [I], demeurant 7 boulevard Clémenceau – 38100 GRENOBLE

non comparante, ni représentée

Madame [T] [I], demeurant Résidence COCOON’AGES – 9 rue Adrien Mabrut – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 25 novembre 2019 signé électroniquement, M.[B] [S] et Mme [O] [S] ont donné à bail à Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] un logement et un garage lot 68 situé résidence COCOON’AGES, 9 rue Adrien Mabrut à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 625 €, provision sur charges comprise.

Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] ont souscrit le 25 novembre 2019 une assurance multirisque habitation, formule PRIVILEGE, auprès de la BPCE IARD par l’agence FONCIA, intermédiaire en assurances et mandataire d’ASSURIMMO.

Suivant mandat de gestion immobilière en date du 1er avril 2019, M.[B] [S] et Mme [O] [S] ont confié la gestion de leur bien à la SAS FONCIA DOCHER INTER-FRANCE.

Par courrier daté du 25 mars 2022 adressé à la SAS FONCIA, Mme [T] [I] a informé celle-ci de sa volonté de quitter le logement.

Suivant courriel daté du 08 avril 2022, la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE a précisé à Mme [T] [I] que son congé n’était pas valable.

Par courrier recommandé du 10 mai 2022 avec accusé de réception du 13 mai 2022 adressé à la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, Mme [T] [I] a réitéré sa volonté de quitter le logement.

Le 04 août 2023, les bailleurs ont fait signifier à Mme [W] [I] et M. [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.201,66 € selon décompte arrêté au 1er août 2023.

La CCAPEX a été informée de la situation des locataires le 07 août 2023.

Par courrier recommandé du 29 juillet 2023 avec accusé de réception du 02 août 2023 adressé à la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, Mme [W] [I] a informé celle-ci de sa volonté de la désolidariser du bail à la date du 30 août 2023, dans la mesure où elle déménageait à GRENOBLE suite à son mariage.

Le 06 novembre 2023, les bailleurs ont fait signifier à Mme [W] [I] et M. [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.961,72 € selon décompte arrêté au 02 novembre 2023.

Le 17 mai 2024, les bailleurs ont fait signifier à M. [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.985,63 €.

La CCAPEX a été informée de la situation du locataire le 22 mai 2024.

Le commandement en date du 17 mai 2024 a été dénoncé à Mme [W] [I] suivant courrier recommandé du 22 mai 2024 avec la mention pli avisé et non réclamé.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, M.[B] [S], Mme [O] [S] et la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE ont fait assigner Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [I] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [W] [I] et M. [L] [I] à payer solidairement à M.[B] [S] et Mme [O] [S]la somme de 2.512 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, outre les intérêts légaux sur la somme de 4.985,63 € au 12 septembre 2023,

— condamner M. [L] [I] à payer à M.[B] [S] et Mme [O] [S] la somme de 766,15 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

— condamner Mme [W] [I], M. [L] [I] et Mme [T] [I] à payer solidairement à la SAS FONCIA DOCHER la somme de 499,86 € au titre de l’indemnité d’assurance habitation, somme arrêtée au mois de septembre 2024 et à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— rejeter toute demande de délai de paiement de la part des consorts [I],

— condamner Mme [W] [I] et M. [L] [I] à payer solidairement

à M.[B] [S] et Mme [O] [S] la somme de 1.080 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des deux commandements de payer des 06 novembre 2023 et 17 mai 2024, ainsi que celui de la présente assignation et de sa dénonciation à la Préfecture et les frais de la signification de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2024.

M.[B] [S] et Mme [O] [S] maintiennent leurs demandes initiales mais actualisent le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 785,67 €. S’agissant de la solidarité des locataires, ils exposent, que Mme [W] [I] reste tenue solidairement de la dette locative avec M. [L] [I]. Ils font valoir que le délai de préavis applicable à Mme [W] [I] est de trois mois à compter de la réception de son courrier en LRAR par FONCIA en date du 04 août 2023 soit jusqu’au 04 novembre 2023 en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ; le mariage de la locataire ne justifiant pas la réduction légale de son préavis de congé à un mois. Ils considèrent aussi qu’en application de l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989, Mme [W] [I] était toujours tenue solidairemement avec M. [L] [I] au respect de ses obligations durant encore six mois, à savoir jusqu’au 04 mai 2024.

La SAS FONCIA DOCHER maintient ses prétentions initiales et actualise le montant de l’impayé des indemnités dues au titre de l’assurance multirisques habitation à hauteur de 578,58 €.

Mme [W] [I] et Mme [T] [I] ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherche infructueuse conformément à l’article 659 du Code de procédure civile et n’ont pas comparu.

M. [L] [I] assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M.[B] [S] et Mme [O] [S] ont précisé n’avoir pas été avisés de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, M.[B] [S] et Mme [O] [S] justifient avoir régulièrement signifié le 17 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pour un montant de 4.985,63 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 juillet 2024.

M. [L] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M.[B] [S] et Mme [O] [S], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que :

I. — La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, M.[B] [S] et Mme [O] [S] produisent un décompte arrêté au 10 février 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif pour un montant de 5.730.68 €. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance des défendeurs. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

M.[B] [S] et Mme [O] [S] versent également au débat le décompte joint à l’assignation, qui, à ce titre, doit être jugé contradictoire. Ce décompte, arrêté au 12 septembre 2024 fixe une créance à hauteur de 2.512 € et regroupe un arriéré locatif et la taxe sur les ordures ménagères (188 €).

Or, la taxe sur les ordures ménagères ne saurait être portée à la charge du locataire en l’absence de pièces justificatives valablement versées au débat, ce qui n’est pas le cas ici.

Ainsi, il convient de soustraire au total de ce décompte les sommes indûes à savoir : 2.512 – 188 = 2.324 €.

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de M.[B] [S] et Mme [O] [S] est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l’arriéré locatif, à savoir 2.324 € que M. [L] [I] sera condamné à leur payer en application des stipulations du bail.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement qui détermine le montant de la créance ; les sommes réclamées auparavant par les demandeurs, excédant sa créance réelle.

S’agissant de la solidarité, M.[B] [S] et Mme [O] [S] sollicitent la condamnation solidaire de Mme [W] [I] avec M. [L] [I] à leur payer l’arriéré locatif jusqu’au 04 mai 2024 à hauteur de 2.512 €.

Il ressort des pièces versées au débat que Mme [W] [I] a donné congé invoquant son mariage suivant courrier en LRAR reçu par FONCIA en date du 04 août 2023. Il en résulte que Mme [W] [I] était tenue par ses obligations de locataire jusqu’au 04 novembre 2023 en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le mariage de la locataire n’étant pas en effet une cause de réduction légale du préavis de trois mois à un mois.

En outre, il ressort du contrat de bail paragraphe VII intitulé Clause de solidarité et sur le fondement de l’article 8-1de la loi du 06 juillet 1989 que Mme [W] [I] restait tenue solidairemement avec M. [L] [I] au respect de ses obligations de locataire durant encore six mois à compter du 04 novembre 2023, soit jusqu’au 04 mai 2024.

Toutefois, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 1256 du Code civil, si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Or, il ressort du décompte du 04 mai 2024 que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 4.309,94 € au titre des loyers et charges mais que des versements ont eu lieu au profit des bailleurs à hauteur de 5.050 euros sur la période de juillet à août 2024 apurant ainsi dans son intégralité l’arriéré locatif arrêté au 04 mai 2024.

Dès lors, il convient de débouter M.[B] [S] et Mme [O] [S] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [W] [I] au paiement de la somme de 2.512 €.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

A l’audience, M.[B] [S] et Mme [O] [S] ont actualisé le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 785,67 € dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation : “au moins égal au montant du loyer et des charges à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux”. Cette demande doit donc être jugée recevable.

M. [L] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M.[B] [S] et Mme [O] [S], soit la somme mensuelle de 785,67 €.

Sur la demande en paiement de la SAS FONCIA DOCHER au titre des primes d’assurance habitation

L’article 9 du Code de Procédure Civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la SAS FONCIA DOCHER sollicite la condamnation solidaire de Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] à lui payer la somme de 499,86 € au titre de l’indemnité d’assurance habitation arrêtée au 12 septembre 2024 et à parfaire au jour de la décision à intervenir.

A l’audience, la demanderesse a actualisé sa créance à hauteur de 578,58 €, soit 499,86 € + 19,68 € x 4 mois et produit le décompte arrêté au 10 février 2025 dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation.

De plus, la SAS FONCIA DOCHER produit le contrat d’assurance multirisques habitation formule PRIVILEGE signé électroniquement par les consorts [I] en date du 25 novembre 2019 souscrit auprès de la BPCE IARD. Il en ressort que ce contrat est présenté par la SAS FONCIA, intermédiaire en assurances mandataire d’ASSURIMO, lui-même intermédiaire en assurances.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SAS FONCIA DOCHER est bien fondée à réclamer le paiement de 578,58 € à Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] .

Toutefois, en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et il ne ressort pas du contrat d’assurance l’existence d’une clause de solidarité.

En conséquence de ce qui précède, Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] seront condamnés conjointement à payer à la SAS FONCIA DOCHER la somme de 578,58 € au titre des indemnités d’assurance impayées.

Par ailleurs, M. [L] [I], Mme [W] [I] et Mme [T] [I] n’ayant pas comparu, il ne sera pas statué sur la demande de M.[B] [S] et Mme [O] [S] de rejeter toute demande de délai de paiement de la part des consorts [I]. Cette demande étant sans objet.

Sur les autres demandes

Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 25 novembre 2019 entre M.[B] [S] et Mme [O] [S] et Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] à compter du 17 juillet 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [L] [I] ainsi que tout occupant de leur chef, du local et du garage lot 68 sis résidence COCOON’AGES, 9 rue Adrien Mabrut à CLERMONT-FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à M.[B] [S] et Mme [O] [S] la somme de 2.324 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de M.[B] [S] et Mme [O] [S] au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [L] [I] à la somme mensuelle de 785,67 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à M.[B] [S] et Mme [O] [S] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] à payer à la SAS FONCIA DOCHER la somme de 578,58 € au titre des indemnités d’assurance impayées,

CONDAMNE Mme [W] [I], Mme [T] [I] et M. [L] [I] à payer in solidum à M.[B] [S] et Mme [O] [S] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, des commandements de payer des 06 novembre 2023 et 17 mai 2024, celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département et les frais de signification de la présente décision,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS FONCIA DOCHER du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE M.[B] [S] et Mme [O] [S] du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection