TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/01438 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y24G

Minute : 25/00131

S.C.I. ZENCIR

Représentant : M^e Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1754

Madame [S], [G] [R]

Représentant : M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB131

C/

S.C.I. ZENCIR

Représentant : M^e Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1754

Société LOGESIMA

Représentant : M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0468

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [S], [G] [R]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Inconnu

représentée par M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB131

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

S.C.I. ZENCIR

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1754

Société LOGESIMA

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0468

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 décembre 2018, la SCI ZENCIR a donné à bail à Madame [S] [R] un appartement à usage d’habitation constitué d’une pièce principale située au [Adresse 8], [Localité 12] pour un loyer de 660 euros, outre une provision sur charges.

Se plaignant de désordres dans le logement, Madame [S] [R] a, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, fait assigner la SCI ZENCIR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de condamner la SCI ZENCIR à lui payer la somme de 39 600 euros au titre de la répétition des loyers indument versés ainsi qu’au titre du trouble de jouissance, la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 29 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2024 pour permettre à la SCI ZENCIR d’appeler en garantie le gestionnaire du bien litigieux.

C’est ainsi que par acte du 7 juin 2024, la SCI ZENCIR à fait assigner la SASU LOGESIMA afin de la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

A l’audience du 24 juin 2024, les deux affaires ont été jointes pour une bonne administration de la justice, et le renvoi ordonné à deux reprises.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, Madame [S] [R], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance soutenu oralement.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que très rapidement après la prise à bail elle a rencontré d’importants problèmes d’humidité, et que les services d’hygiène de la mairie ainsi que les services de l’ARS ont confirmé que l’appartement était indécent compte tenu de la VMC inopérante, la prolifération de moisissures et traces d’humidité sur le mur, de l’absence de radiateur, de l’absence d’isolation des murs, de l’installation électrique qui rend impossible l’utilisation des plaques électriques de cuisson ou des radiateurs. Elle souligne que dans ces conditions et alors au surplus qu’elle était enceinte, elle a quitté l’appartement. Elle estime que l’indécence du logement justifie la restitution de l’ensemble des loyers versés et ajoute que les troubles de jouissance subis lui ont causé un préjudice moral important.

La SCI ZENCIR, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge au visa des articles 1353 du code civil et 1231-1 du code civil, de :

— débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de condamner la société LOGESIMA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— de débouter la société LOGESIMA de ses demandes,

— de condamner solidairement Madame [R] et la société LOGESIMA au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que le logement pris à bail est toujours occupé du chef de la demanderesse, par sa mère et que la dette locative s’élève à la somme minimum de 18 098 euros, aucun loyer n’étant payé. Elle souligne que Madame [R] sollicite le remboursement de la totalité des loyers depuis décembre 2018 alors que le premier courrier qu’elle produit concernant des problèmes d’humidité date du 13 avril 2022. Surtout, elle soutient que Madame [R] ne rapporte pas la preuve de l’origine des désordres alors au surplus qu’elle vivait avec sa mère dans le logement d’une surface de 22 mètres carrés entraînant une suroccupation, et que le logement est totalement envahi de meubles et de sacs apposés jusqu’au plafond sur les murs, ce qui empêche toute ventilation avec création d’un phénomène de condensation. Elle ajoute que Madame [R] fait état d’un préjudice dont elle ne rapporte pas la preuve. Elle souligne en tout état de cause que la société LOGESIMA, gestionnaire du bien, ne l’a alertée ni sur la situation du bien, ni sur les réclamations de la locataire, entraînant ainsi sa mise en garantie.

La SASU LOGESIMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge, au visa de l’article 1219 du code civil de débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, et de condamner Madame [R] et la SCI ZENCIR à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que Madame [R] ne peut réclamer la restitution de sommes qu’elle n’a pas versées, ne payant plus son loyer depuis plusieurs mois. Elle fait remarquer qu’aucun arrêté n’a été pris relatif à l’insalubrité du bien et que Madame [R] ne rapporte pas la preuve qu’elle a été totalement privée d’occuper le logement. Elle ajoute que Madame [R] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle invoque.

Elle conteste l’engagement de sa responsabilité, estimant n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de son mandat. Elle souligne avoir mandaté une société pour pénétrer dans le logement mais que ledit logement était inaccessible. Elle soutient que la SCI ZENCIR était au courant de l’état du logement, son adresse figurant sur le rapport de visite de la mairie qui a nécessairement convoqué le bailleur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel reçu au greffe le 18 janvier 2025, Madame [R] a adressé des pièces complémentaires au juge.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces adressées postérieurement à la clôture des débats

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le courriel adressé par la demanderesse s’analyse en une note en délibéré. Il comprend de nouvelles pièces.

Or faute d’avoir été autorisées par le juge et soumises au principe du contradictoire, cette note en délibéré et ces pièces seront écartées des débats.

Sur la demande indemitaire au titre du manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur

A titre liminaire, la demande de restitution des loyers versés depuis le début du bail, soit la somme de 39 000 euros de dommages et intérêts, s’analyse en une demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance en vertu du pouvoir de requalification du juge prévu à l’article 12 du code de procédure civile.

A cet égard, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

La charge de la preuve du défaut de délivrance ou de jouissance paisible, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

Il est constant que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, un rapport des services municipaux devant être corroborés par d’autres éléments (Ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).

En l’espèce, Madame [S] [R] sollicite à titre indemnitaire la condamnation de son bailleur à lui verser le montant de tous les loyers dus depuis sa prise à bail en décembre 2018. Toutefois les premières pièces relatives à l’évocation d’un trouble de jouissance dans le logement datent du 13 avril 2022, à savoir un courrier recommandé adressé à la société LOGESIMA dans lequel elle fait état d’une dégradation du ballon d’eau par un ouvrier diligenté par l’agence, et d’infiltrations d’eau provenant du conduit de la hôte et qui coule sur les plaques électriques, entraînant une importante humidité et la dégradations des fixations du radiateur qui est inutilisable. Aussi il n’est aucunement établi que des désordres imputables au bailleur auraient existé dès la prise à bail du logement, mais à minima à compter du 13 avril 2022.

Pour justifier de son trouble de jouissance, elle se prévaut de deux rapports de visite du service de lutte contre l’habitation indigne de la mairie de [Localité 12] établi les 20 octobre 2022 et 17 février 2023 suivant visite du logement des 7 octobre 2022 et 23 janvier 2023, hors la présence du bailleur. Ces rapports, comprenant des photographies, font état des désordres suivants : pour le premier rapport, il a été relevé que le logement souffre d’une très grande humidité, que l’installation électrique rend impossible l’utilisation des plaques électriques de cuisson ou des radiateurs, que la ventiliation est insuffisante, que l’absence d’isolation des murs rend le logement très froid “d’après les locataires”, et que la locataire signale des piqures qui correspondraient à des punaises de lit. Il est ainsi précisé au surplus desdits constatations, pour la cuisine que la VMC est encrassée et insuffisante avec une absence de module d’aération, pour la pièce à vivre une suroccupation et un manque d’étanchéité des fenêtres, pour la salle d’eau une VMC inopérante et une absence de radiateur. Pour le 2ème rapport, il est relevé que dans la salle d’eau, la VMC est inopérante de sorte que le ventilation est insuffisante, avec prolifération de moisissures et traces d’humidité sur le mur, et une absence de radiateur. En conclusion du rapport, il est précisé que la présence de moisissures et l’absence de système de ventilation concernent le logement. Une photographie de la pièce à vivre permet de constater la présence d’un radiateur. Un courrier de ce même service en date du 28 novembre 2022 puis du 21 février 2023, à l’appui de ces deux rapports, précise avoir saisi l’agence régionale de santé, et avoir saisi le bailleur en le mettant en demeure de remédier aux désordres, au vue des désordres relevés à savoir que le logement est très humide, l’installation électrique rend impossible l’utilisation des plaques électriques de cuisson ou des radiateurs, la ventiliation est insuffisante, l’absence d’isolation des murs rend le logement très froid, avec suspicion de présence de punaises de lit.

Sur la portée probatoire de ces deux rapports, il convient de relever que si les débats ont permis de les soumettre au principe de la contradiction, il est de jurisprudence constante que ces rapports n’ont pas valeur d’expertise judiciaire et que les constatations effectuées, pour lesquelles les services de la mairie en tirent des conséquences quant à l’origine des désordres et les responsabilités, doivent être corroborées par d’autres éléments de preuve objectifs tels un constat de commissaire de justice, ou encore un arrêté d’insalubrité.

Or postérieurement à ces rapports, aucun arrêté n’a été pris, et Madame [R] ne produit aucune autre pièce venant corroborer les constatations effectuées par les services de la Ville, hors la présence du bailleur.

Surtout, il est également précisé dans lesdits rapports non contradictoires, l’état de suroccupation du logement et l’encrassement de la VMC dont l’entretien relève d’une obligation du locataire. Ces éléments ne permettent pas de déterminer si l’humidité qui serait présente dans le logement, et pour laquelle aucun relevé précis n’a été effectué, résulte d’une suroccupation, de l’encrassement de la VMC, des conditions insuffisantes d’aération du logement ou exclusivement d’une ventilation insuffisante. Pour les problèmes électriques, si à la date des rapports des dysfonctionnements sont survenus selon les dires de la mairie, aucune photographie n’a été prise du système électrique et aucun rapport relatif à une absence de mise aux normes dudit système n’est produit. Sur l’absence de fonctionnement correct du radiateur, il n’est aucunement précisé le dysfonctionnement, alors que la température dans le logement n’a pas été prise, et que les rapports précisent bien que c’est aux dires des locataires que le logement est très froid. Sur la présence de punaises de lit, elle n’a pas été constatée par les services de la Ville et ces derniers ne font que rapporter les dires des seules locataires.

Concernant les désordres allégués par Madame [R] dans son courrier recommandé du 6 janvier 2023 adressé au gestionnaire locatif du logement litigieux, si elle signale une absence d’eau chaude et une absence de réparation des radiateurs, ces seules déclarations ne sont pas corroborées par des éléments de preuve objectifs venant à l’appui de ses allégations à tout le moins pour l’eau chaude comme il sera expliqué si-après, de sorte que la réalité du désordre n’est pas rapporté. Il en est de même pour son courrier du 13 avril 2022 qui ne repose que sur ces seules déclarations. Au surplus, la société LOGESIMA justifie avoir tenté de diligenter une entreprise pour vérifier l’état du logement le 19 septembre 2022, mais que la société RSC n’a pu pénétrer dans les lieux suite au refus de l’occupante, et ce à deux reprises.

Cependant, il résulte de la vidéo produite aux débats par la SCI ZENCIR, concernant le logement litigieux, consistant à la prise de vidéo du logement, que le radiateur situé sous la fenêtre est défixé, dégondé, et qu’un radiateur mobile est branché en remplacement. Ainsi par cette pièce qui corrobore le rapport de la mairie et les déclarations de Madame [R], le dysfonctionnement du radiateur depuis la fin de l’année 2022 est rapporté jusqu’à récemment, de sorte que la responsabilité du bailleur dans ce désordre est établi sur ce point, l’équipement d’un système de chauffage fonctionnel dans le logement relevant de l’obligation du bailleur.

Pour le surplus des désordres, en l’état des pièces versées ne consistant qu’en la production des rapports des services de la ville de [Localité 12], Madame [R] échoue à rapporter la preuve de la responsabilité du bailleur dans le trouble de jouissance qu’elle allègue.

Sur la réparation du trouble de jouissance au titre du radiateur, il est établi que le logement ne comporte qu’un seul radiateur, et que Madame [R] a dû installer un radiateur mobile pour chauffer le logement, nécessairement énergivore, de sorte que la réalité de son préjudice est établi, à tout le moins pour 6 mois par an de période de chauffe (octobre à mars). Son préjudice est évalué à compter du 7 octobre 2022, date de constatation par les services de la mairie du dysfonctionnement du chauffage, au mois de juin 2023, date à laquelle elle indique avoir quitté le logement qui correspond donc à la date où le trouble de jouissance a cessé.

Sur son montant, l’absence de chauffage dans le logement et la nécessité d’en installer un mobile justifient d’indemniser son préjudice à hauteur de 150 euros par mois sur les 6 mois de chauffe pour la période d’octobre 2022 à fin mars 2023, soit la somme de 600 euros.

En conséquence la SCI [R] sera condamnée à verser à Madame [S] [R] la somme de 900 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code de procédure civile dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce la demanderesse justifie avoir adressé plusieurs courriers, avoir fait venir les services de la ville pour obtenir une intervention du bailleur au titre du chauffage, sans succès au regard de la vidéo récente effectuée par le bailleur qui permet de constater que le radiateur du logement ne fonctionne pas. Ces démarches lui ont nécessairement causé un préjudice moral qui sera réparé à hauteur de 300 euros.

En conséquence la SCI [R] sera condamnée à verser à Madame [S] [R] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la garantie du gestionnaire locatif

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce si la SCI ZENCIR reproche à la société LOGESIMA un manquement contractuel dans l’exécution de son mandat de gestion sur le seul fondement de l’article 1231-1 du code civil. Il convient de relever d’une part qu’elle ne produit pas ledit mandat qui aurait permis d’appuyer sa démonstration sur des stipulations contractuelles, et surtout les rapports de la ville de Pierefitte sur Seine font état de l’envoi à la SCI ZENCIR, à l’adresse de son siège, de deux rapports de visite.

Par ailleurs, la société LOGESIMA justifie avoir mandaté une entreprise suite aux premières réclamations de Madame [R], pour faire un point sur d’éventuels travaux à effectuer.

Aussi la SCI ZENCIR échoue à établir un manquement de la société LOGESIMA et sera déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

La SCI ZENCIR qui succombe en partie, sera condamnée aux dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de condamner la SCI ZENCIR à verser à Madame [S] [R] et à la société LOGESIMA la somme de 600 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort

REJETTE la note en délibéré et les pièces adressées par courriel le 18 janvier 2025 par Madame [S] [R] ;

CONDAMNE la SCI ZENCIR à verser à Madame [S] [R] la somme de 900 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI ZENCIR à verser à Madame [S] [R] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI ZENCIR à payer à Madame [S] [R] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ZENCIR à payer à la société LOGESIMA la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ZENCIR aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection