TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02264 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7BP

Minute : 25/362

S.C.I. MENDES 4

Représentant : M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Monsieur [L] [P]

Madame [V] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MENDES 4, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, la SCI MENDES 4 a donné à bail à Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] un logement et deux emplacements de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1070 euros pour le logement et 75 euros pour les annexes, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, la SCI MENDES 4 a fait signifier à Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4334,80 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juin reçue le 7 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SCI MENDES 4 a fait assigner Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 7068,38 euros au titre de la dette locative avec intérêts à concurrence de 4334,80 euros, outre le paiement des loyers venus à échéance au jour du jugement à intervenir avec intérêts de droit à compter de la présente instance,les condamner solidairement au paiement de la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 mars 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SCI MENDES 4, représentée, maintient ses demandes.

Par décision avant dire droit du 2 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonnée la réouverture des débats à la demande de Madame [K] en vue de lui permettre de formuler ses observations.

À l’audience du 3 février 2025, la SCI MENDES 4, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 24316,82 euros arrêtée au 29 janvier 2025, loyer du mois de février inclus. Elle s’en rapporte à la décision du juge quant à la demande de délais de paiement.

Elle soutient que Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 12 juin 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [V] [K], représentés, reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique que le couple est séparé depuis quelques mois. Elle précise qu’elle perçoit 1300 euros par mois d’allocation ASPP pour son fils et le RSA de 750 euros par mois. Elle explique qu’une demande est en cours auprès de la MDPH pour ses deux enfants et qu’elle prépare un dossier de surendettement.

Monsieur [L] [P], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, et avisé de la date d’audience sur réouverture des débats par lettre recommandée, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SCI MENDES 4 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SCI MENDES 4 le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI MENDES 4 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au jour e la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2022 à compter du 13 août 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [K], justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi. Madame [V] [K] n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [V] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, les derniers versements effectués, de 886,41 euros le 16 janvier et 886,41 euros le 21 décembre étant inférieurs aux échéances mensuelles de plus de 1400 euros.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 12 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 janvier 2025 que la SCI MENDES 4 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 157,24 euros et 180,99 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] à payer à la SCI MENDES 4 la somme de 24316,82 euros, au titre des sommes dues au 29 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MENDES 4 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] à payer à la SCI MENDES 4 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI MENDES 4 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2022 entre la SCI MENDES 4 d’une part, et Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 août 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] à compter du 13 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] à payer à la SCI MENDES 4 la somme de 24316,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] à payer à la SCI MENDES 4 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de février, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] à payer à la SCI MENDES 4 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [V] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juin 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

Page

DEBOUTE la SCI MENDES 4 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT