TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/08427 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5F4

Minute :

Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [K] [Y] [M] muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [C] [F]

Représentant : M^e Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 205

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M. [Y] [M]

Copie délivrée à :

M. [F]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de L’OPH [Localité 7] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M. [K] [Y] [M], juriste muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2016, l 'OPH de [Localité 7] aux droits duquel vient OPH Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [C] [F] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour un loyer hors charges de 331,88 € outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte séparé du 4 janvier 2017, la OPH Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [C] [F] un emplacement de stationnement n°30 situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour un loyer de 66,46 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la OPH Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [C] [F], par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 839,91 € et de justifier d’une assurance valide visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025.

La OPH Est Ensemble Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, se désiste de sa demande au titre du défaut d’assurance contre les risques locatifs et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [C] [F] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire, du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [C] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [C] [F] à payer :

? la somme de 10 228,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 30 novembre 2016 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [C] [F] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il convient dès lors d’ordonner son expulsion.

M. [C] [F], comparant, assisté, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de :

o lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 36 mois d’un montant de 40,00 € suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

o en cas d’expulsion, le retrait de l’exécution provisoire ;

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

o Sur le désistement partiel du demandeur

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, le demandeur se désiste de ses demandes concernant la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Le désistement de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut d’assurance contre les risques locatifs sera constatée.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 30 novembre 2016 que M. [C] [F] doivent payer un loyer d’un montant de 331,88 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [C] [F] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 66,46 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 566,38 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [F] restait devoir la somme de 10 228,09 € euros à la date du 27 janvier 2025, terme de janvier 2025.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 € (5 × 7,62 € frais de non-réponse à l’enquête sociale) et 126,62 euros de frais de procédure, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 10 063,37 €, arrêtée au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [F] au paiement d’une somme de 10 063,37 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 137,07 € à compter du 7 août 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2016 contient telle une clause résolutoire en son article Résiliation et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 janvier 2024 pour la somme en principal de 6 839,91 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

Toutefois, M. [C] [F] propose de régler 40 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [C] [F] à l’audience qu’il exerce une activité en tant qu’auto-entrepreneur pour des travaux de ménage, qu’il vit avec sa fille qui perçoit le RSA.

M. [C] [F] justifie de versements réguliers depuis le début de l’année 2024. Celui-ci a longtemps été bénéficiaire de l’APL et du RSL pour un montant global d’environ 300 euros. S’il ne perçoit plus ces aides à ce jour du fait de sa dette locative, force est de constater qu’il s’acquitte néanmoins du paiement du montant du loyer résiduel, ce qui s’apparente à une reprise du paiement du loyer. Au surplus, le rétablissement des APL avec le présent jugement et la demande de soutien FSL lui permettent d’envisager le règlement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments M. [C] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [C] [F] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [C] [F] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la OPH Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [F]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [C] [F], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la OPH Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2024 et de l’assignation en date du 7 août 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement de OPH Est Ensemble Habitat de sa demande fondée sur le défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2016 entre la OPH Est Ensemble Habitat et M. [C] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

DIT que la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de parking n°30 conclu le 4 janvier 2017 entre la OPH Est Ensemble Habitat et M. [C] [F] situé [Adresse 5] à [Localité 7] est également acquise à la même date ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser en deniers ou quittances à la OPH Est Ensemble Habitat la somme de 10 063,37 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 137,07 € à compter du 7 août 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement

AUTORISE M. [C] [F] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 10 063,37 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [C] [F] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 30 novembre 2016 entre la OPH Est Ensemble Habitat et M. [C] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], sur la période courant du 01 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [C] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [C] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [C] [F] à payer à la OPH Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE OPH Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

CONDAMNE M. [C] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION