TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01729 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WCA

Minute :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CITY SIDE SIS [Adresse 3]

Représentant : M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

C/

Madame [E] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Romain HAIRON

Copie délivrée à :

Madame [E] [X]

Le 10 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CITY SIDE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY) ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [X] est propriétaire des lots n° 24 et 78 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles Baumann (Immo City), a fait assigner Mme [E] [X] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— la condamner à lui payer la somme de 4 439,40 euros, incluant 3 881,14 euros de charges de copropriété courantes et exceptionnelles arrêtées au 2 octobre 2024 et 558,26 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 2 octobre 2024 ;

— assortir la condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2023 sur la somme de 1007,97 euros, de la mise en demeure du 5 juin 2024 sur la somme de 2806,87 euros, de la sommation de payer du 24 juin 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [E] [X] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [E] [X] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025 et renvoyée au 13 octobre 2025 afin de faire délivrer l’assignation à Mme [E] [X] à l’adresse de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles Baumann (Immo City), a fait délivrer une nouvelle assignation à Mme [E] [X] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— la condamner à lui payer la somme de 4 439,40 euros, incluant 3 881,14 euros de charges de copropriété courantes et exceptionnelles arrêtées au 2 octobre 2024 et 558,26 euros au titre des frais de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 2 octobre 2024 ;

— assortir la condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2023 sur la somme de 1007,97 euros, de la mise en demeure du 5 juin 2024 sur la somme de 2806,87 euros, de la sommation de payer du 24 juin 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [E] [X] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [E] [X] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Rappelée à l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans ses assignations.

A l’appui de ses demandes, il soutient que Mme [E] [X] présente un solde débiteur de 4 439,40 euros au 2 octobre 2024.

Mme [E] [X], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu, le commissaire de justice s’étant présenté tant à l’adresse connue du par le syndic, soit celle située [Adresse 4], qu’à celle de l’immeuble.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I. Sur la demande en paiement de la somme de 3 881,14 euros

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— un relevé de propriété concernant Mme [E] [X] ;

— le contrat de syndic ;

— les appels de fonds adressés à Mme [E] [X] par le syndicat des copropriétaires pour la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024, appel du 1er octobre 2024 inclus ;

— les relevés de compte de Mme [E] [X] auprès du syndicat des copropriétaires sur la même période ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2023 approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et une attestation de non-recours.

Il résulte de ces éléments que la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 3881,14 euros.

Mme [E] [X] sera donc condamnée à lui verser cette somme.

II. Sur la demande en paiement de la somme de 558,26 euros

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas justifié de mise en demeure par lettre recommandée. Il n’y a donc pas lieu de retenir de frais à ce titre. En revanche, le demandeur justifie d’une sommation de payer délivrée le 24 juin 2024 pour la somme de 175,26 euros. Il convient donc de retenir cette somme au titre des frais nécessaires. Les frais de transmission du dossier à l’avocat ne constituent en revanche pas des frais nécessaires.

En conséquence, Mme [E] [X] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 175,26 euros au titre des frais nécessaires.

III. Sur les intérêts au taux légal

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure des 5 septembre 2023 et 5 juin 2024. Il justifie en revanche avoir délivré une sommation de payer le 24 juin 2024 pour la somme de 1758,87 euros en principal. Il convient donc de dire que les sommes porteront intérêt à compter du 24 juin 2024 sur la somme de 1758,87 euros et de l’assignation du 27 janvier 2025 pour le surplus.

IV. Sur la demande de de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [E] [X] a totalement cessé de régler les charges de copropriété depuis plus de deux ans. Ainsi quand bien même la copropriété est d’une taille importante et d’un budget conséquent, de 144 977 euros pour l’exercice 2025, la carence à s’acquitter des échéances lui a causé un préjudice.

Mme [E] [X] sera donc condamnée à lui verser la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] [X], succombant, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Mme [E] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Mme [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles Baumann (Immo City), la somme de 3881,14 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 2 octobre 2024, échéance du 1er octobre 2024 incluse ;

Condamne Mme [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles Baumann (Immo City), la somme de 175,26 euros au titre des frais nécessaires ;

Dit que ces sommes porteront intérêt à compter de la sommation de payer du 24 juin 2024 sur la somme de 1758,87 euros et de l’assignation pour le surplus ;

Condamne Mme [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles Baumann (Immo City), la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [E] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles Baumann (Immo City), la somme de, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Mme [E] [X] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge