TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09091 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AFC

Minute : 25/01031

Monsieur [S] [J] [N] [I]

Représentant : M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

C/

Madame [R] née [K] [Y]

Représentant : M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Jean-françois FAOU

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Jeanne-Céline MBENOUN

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [J] [N] [I]

[Adresse 5]

[Localité 8]

assisté par M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [Y] née [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 1er octobre 2014, Monsieur [S] [I] a donné à bail à Madame [R] [K] épouse [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, Monsieur [S] [I] a fait assigner Madame [R] [K] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de la locataire en la forme ordinaire,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1.216,40 euros au titre de sa dette locative au mois de septembre 2024 inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1.400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 4 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [S] [I], représenté par son conseil, se désiste de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation en paiement, et sollicite le débouté des demandes reconventionnelles formées par la défenderesse. Il maintient sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de l’indécence du logement, le demandeur fait valoir qu’il a formellement contesté le rapport du service de lutte contrat l’habitat indigne du 2 mai 2024, par courrier recommandé du 28 juin 2024.

En réponse au moyen tiré de la présence de nuisibles, il impute cette infestation au défaut d’entretien de la locataire et à son mode de vie. Il fait valoir que le permis de louer établi en octobre 2021 n’a relevé aucune présence de nuisibles. Il indique avoir effectué des travaux en juin 2024 et janvier 2025 pour boucher les trous de passage de rongeurs, et avoir mis à la disposition de la locataire un produit raticide. Il produit à ce titre deux factures établies par la SARL JLR pour la mise à disposition de produits raticides, le rebouchage des murs au plâtre, le 15 juin 2024, et pour le déplacement sur chantier et la désinfection de l’immeuble complet le 25 mai 2020, outre une facture établie le 24 janvier 2025 par le même prestataire pour une nouvelle mise à disposition de produit raticide et le rebouchage d’un trou à l’angle du mur cuisine et du bâti de porte d’entrée.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de l’absence d’isolation, il fait valoir que le rapport annexé au permis de louer établi en 2021 indique explicitement qu’il n’y avait au sein du logement ni absence ni défaut d’isolation.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de l’aspect gondolé de la peinture au plafond, il fait valoir que le permis de louer établi en 2021 précise que les murs et plafonds ne sont pas en mauvais état. Il ajoute qu’il a fait intervenir un architecte et produit une attestation établie le 2 août 2025 par Monsieur [L] [M], architecte DPLG, indiquant que :

L’arrivée d’eau n’a rien de non règlementaire,Aucune trace de déjection ne laisse penser à la présence de souris, et aucun autre animal indésirable n’a été aperçu lors de sa visite,

Le tester d’humidité n’a pas relevé de taux anormal, ni dans les parties communes, ni dans le local d’habitation,Des craquèlements ou micro-fissures apparaissent au niveau de la structure bois porteuse du plafond, sans affecter la pérennité de l’ouvrage,Un détecteur de fumée a été posé mais est démis de son socle fixé au plafond.Il produit un courrier du service habitat et salubrité de la mairie de [Localité 7] en date du 4 octobre 2021 indiquant l’autorisation de mise en location du logement litigieux, ainsi que le rapport de visite en date du 1er octobre 2021 indiquant l’absence de désordres et concluant : « La nature et l’état de conservation et d’entretien du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation présente au sein du logement permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. ».

Il produit également un courrier adressé à la mairie de [Localité 7] le 28 juin 2024, en réponse au rapport de visite du 2 mai 2024, dans lequel Monsieur [S] [I] indique :

« J’ai beaucoup de problème d’hygiène avec Mme [K], il y 3 ans j’ai retrouvé un véritable élevage de cafards dans son placard cuisine. J’ai dû lui apprendre à nettoyer chez elle pour ne pas se retrouver dans ce genre de situation (…) ».

Monsieur [S] [I] soutient ainsi avoir satisfait à son obligation de délivrance.

Madame [R] [K] épouse [Y], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner Monsieur [S] [I] à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamner Monsieur [S] [I] à effectuer les travaux de remise en état et de conformité afin de remédier aux désordres listés dans le rapport du service d’hygiène, et notamment : rechercher les causes d’infiltration, procéder à la réfection des revêtements dégradés et notamment le carrelage, réaliser les travaux de peinture au plafond gondolé, procéder à l’isolation du logement de manière efficace et durable, éradiquer la présence de nuisibles,Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,Juger que le bailleur devra justifier de l’effectivité de la réalisation des travaux par la production à la locataire d’une attestation de bonne fin délivrée par un homme de l’art,Subsidiairement, ordonner une expertise aux fins de relever et déterminer les causes des désordres ainsi que les travaux de remise en état et de conformité ; déclarer que l’expert devra déterminer la valeur locative du bien ;Débouter Monsieur [S] [I] de ses demandes,Condamner Monsieur [S] [I] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 37 susvisé ainsi qu’aux entiers dépens,Juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, Madame [R] [K] épouse [Y] fait valoir au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil que le logement loué est affecté de divers désordres. Elle produit un courrier du service de lutte contre l’habitat indique de la municipalité de [Localité 7] le 2 mai 2024 indiquant notamment :

« Ont été constatés les désordres suivants :

Présence de souris, nombreux trous dans les murs leur permettant de pénétrer le logement ;Isolation insuffisante (passoir énergétique) ;Peinture au plafond gondolé ».Elle produit également le rapport de visite établi par le même service à la même date, indiquant :

« L’isolation du logement est insuffisante (…) Cuisine : des espaces vides derrière le carrelage et le long des murs permet aux rongeurs d’accéder au logement ; l’arrivée d’eau de la cuisine n’est pas règlementaire (…) Salle de bain : une partie du carrelage est tombé (…) ».

Elle indique que cet état de fait a eu des conséquences sur sa santé, et produit un certificat médical dressé le 17 juillet 2024 par le docteur [O] [A] indiquant : « l’état de santé de Mme [Y] [R] (…) nécessite l’attribution en urgence d’un logement à l’abri du froid et de l’humidité. ».

En réponse au moyen tiré par le bailleur du permis de louer, elle fait valoir qu’il date de 4 ans et ne saurait rendre compte de la situation actuelle. En réponse au moyen tiré par le bailleur de l’attestation d’un architecte, elle souligne que cette dernière n’est pas datée.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la juridiction de céans prend acte du désistement par le demandeur de ses demandes principales.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en paiement au titre du trouble de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. A l’inverse, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit rapporter la preuve du paiement ou du fait libératoire.

Il ressort de la conjonction de ces dispositions qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve du respect de son obligation de délivrance d’un logement décent. Le locataire qui invoque un manquement à cette obligation doit quant à lui rapporter la preuve de l’indécence du logement.

En l’espèce, la locataire indique que le logement serait indécent en raison de l’absence d’isolation. Elle produit à ce titre le rapport de visite du service d’hygiène de la municipalité. Toutefois, ce rapport de visite se contente d’indiquer « Isolation insuffisante (passoir énergétique) », sans plus de précisions. Le bailleur, quant à lui, produit d’une part un permis de louer établi par le même service municipal en 2021 indiquant une isolation suffisante, ainsi qu’une attestation établie par un architecte en août 2025 indiquant l’absence d’humidité au sein du logement.

Les éléments de preuve rapportés par la défenderesse au soutien de ses allégations ne sauraient emporter la conviction du tribunal en ce qu’ils sont imprécis et ne détaillent en aucune manière les difficultés d’isolation qui pourraient se manifester au sein du logement. A l’inverse, les éléments apportés par le bailleur présentent une plus grande précision, par la mesure du taux d’humidité.

La défenderesse échoue ainsi à rapporter la preuve de l’absence d’isolation du logement.

La locataire indique également que le logement serait infesté par des espèces nuisibles. Toutefois, le bailleur produit le rapport annexé au permis de louer qui indique qu’en 2021, alors que les locataires ont la jouissance exclusive du bien loué et que le bailleur n’y a plus accès depuis 2014, le logement n’était pas infesté de parasites ni d’espèces nuisibles. Il produit également l’attestation d’un architecte indiquant l’absence de constat d’une telle infestation lors de sa visite du logement loué. La locataire échoue ainsi d’une part à rapporter la preuve de l’existence de l’infestation alléguée, d’autre part à imputer une hypothétique infestation aux manquements du bailleurs, celle-ci n’ayant pu se produire qu’au cours de la location du fait de l’absence d’entretien par la locataire. Le courrier produit par le bailleur le 2 mai 2024, soit avant l’introduction de la présente instance, indiquant un défaut d’entretien récurrent du logement par la locataire, corrobore les éléments de preuve susvisés tendant à exonérer le bailleur de sa responsabilité dans la survenance d’une éventuelle infestation.

La présence de micro-fissures au plafond, si elle est effectivement établie et reconnue, ne constitue pas un risque manifeste pouvant porter atteinte à la santé de la locataire au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

La défenderesse échoue ainsi à rapporter la preuve du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Les demandes reconventionnelles fondées sur ce manquement allégué, tant de condamnation en paiement de dommages et intérêts que de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, seront rejetées.

La demande subsidiaire d’expertise pour établir l’origine des désordres sera également rejetée comme étant sans objet, la preuve de l’existence des désordres n’étant pas rapportée.

Sur les autres demandes

Madame [R] [K] épouse [Y], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [I] a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir ses droits et obtenir le paiement de la dette locative, qui n’est intervenu qu’en cours d’instance. L’équité commande de condamner Madame [R] [K] épouse [Y] à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, qu’aucune circonstance de l’espèce n’invite à écarter, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PREND ACTE du désistement des demandes principales,

REJETTE les demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Madame [R] [K] épouse [Y] à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [K] épouse [Y] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection