TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 5]-[Localité 6] SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05895 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4C

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 14 octobre 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA,

[Adresse 1]

représenté par Maître François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2025 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 14 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05895 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4C

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2023, l’association Coallia a donné en location un logement à M. [L] [M] dans un foyer-logement situé au [Adresse 3] (6e étage, chambre n°A-06083), moyennant une redevance mensuelle de 485,02 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association Coallia a fait signifier, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 octobre 2024, une mise en demeure de payer la somme de 1 321,99 euros dans un délai d’un mois correspondant à l’arriéré locatif.

Par assignation en date du 16 juin 2025, l’association Coallia a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail et en conséquence constater que M. [L] [M] est occupant sans droit ni titre au sein du foyer. A titre très subsidiaire, s’il était accordé des délais pour l’apurement de la dette, ordonner au locataire de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé et à défaut, considérer acquise la déchéance rendant l’intégralité de la dette immédiatement exigible. En tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [M] avec, si besoin, l’assistance de la force publique, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 071,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 juillet 2025, l’association Coallia, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 4 574,87 euros, terme du mois de juin 2025 inclus. L’association Coallia ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [L] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation et la dette

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. civ 3ème 1er 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 11 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 321,99 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée dans le recommandé valant mise en demeure correspond bien à un montant équivalent à plusieurs redevances impayées et M. [L] [M] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

M. [L] [M] étant sans droit ni titre depuis 17 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [L] [M] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association Coallia produit un décompte démontrant que M. [L] [M] reste à lui devoir la somme de 4 574,87 euros à la date du 10 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [L] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 1 321,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 518,30 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association Coallia ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’association Coallia concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 11 janvier 2023 entre l’association Coallia et M. [L] [M] concernant le local situé [Adresse 4] (6e étage, chambre n°A-06083), sont réunies à la date du 18 novembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 janvier 2023 entre l’association Coallia, d’une part, et M. [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (6e étage, chambre n°A-06083) est résilié,

ORDONNE à M. [L] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (6e étage, chambre n°A-06083) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M. [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association Coallia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 518,30 euros (cinq cent dix-huit euros et trente centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à l’association Coallia la somme de 4 574,87 euros (quatre mille cinq cents soixante-quatorze euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 1 321,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à l’association Coallia la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût de la mise en demeure du 17 octobre 2024 et celui de l’assignation du 16 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge