TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02815 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFR2

Minute 25-

Jugement du :

02 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 02 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 octobre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [N] NEE [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Pauline RACE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [H] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 22 octobre 2018, Madame [N] née [B] [C] a consenti à Madame [H] [M] [T] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 630,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 130,00 euros.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été délivré au locataire le 20 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4 635,15 euros en principal.

Par acte d’huissier du 14 août 2025, dénoncé le 14 août 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Madame [N] née [B] [C] a fait assigner à comparaître Madame [H] [M] [T] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 1] sous astreinte de 100 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Madame [H] [M] [T] au paiement de la somme de 12 535,52 euros due au titre des loyers et charges arriérés, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [H] [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Madame [H] [M] [T] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2025à l’occasion de laquelle Madame [N] née [B] [C], représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 4 243,75 euros.

La locataire, comparante, expose sa situation financière et sollicite des délais de paiement.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 14 août 2025 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 3 octobre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII de cette loi énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail du 22 octobre 2018 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

Il ressort du décompte produit qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2025 si bien que la condition de reprise du paiement du loyer avant l’audience n’est pas remplie.

Il n’est dès lors pas possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’expulsion de Madame [H] [M] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

La possibilité d’exercer de manière forcée la décision rend inopportun le prononcé d’une astreinte, en l’absence de tout signe d’urgence.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

Sur la condamnation au paiement de la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [N] née [B] [C] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 21 janvier 2025, Madame [H] [M] [T] cause un préjudice à Madame [N] née [B] [C] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [N] née [B] [C], Madame [H] [M] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 4 243,75 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 29 août 2025 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Madame [N] née [B] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 170 euros, en exposant avoir un enfant à charge, percevoir des allocations de la CAF, être en recherche d’emploi et ne pas avoir d’autre dette.

La situation économique de la défenderesse et le montant de la dette justifie que lui soit octroyés des délais de paiement, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [H] [M] [T] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [N] née [B] [C] recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2018 entre Madame [N] née [B] [C] et Madame [H] [M] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE l’expulsion de Madame [H] [M] [T] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Madame [H] [M] [T] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [M] [T] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Madame [H] [M] [T] à payer en deniers ou quittances à Madame [N] née [B] [C] la somme de 4 243,75 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [H] [M] [T] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 170 euros et d’un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la demanderesse et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [M] [T] à payer à Madame [N] née [B] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DEBOUTE Madame [N] née [B] [C] de sa demande au titre de l’astreinte ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [H] [M] [T] à payer à Madame [N] née [B] [C] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [M] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge