TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11529 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4CF2

Minute :

Monsieur [N], [I] [T] [E]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [Z] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Madame [Z] [O]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N], [I] [T] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2025, M. [N] [T] [E] a donné à bail à Mme [Z] [O] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 811 euros et 239 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, M. [N] [T] [E] a fait signifier à Mme [Z] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1694,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, M. [N] [T] [E] a fait assigner Mme [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] du logement d’habitation et de l’emplacement de stationnement ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner que le sort des meubles sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [Z] [O] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 3013,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 sur la somme de 1694,03 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

o les termes échus à compter du 25 août 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens en ce compris le commandement de payer,

«  confirmer l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] le 9 septembre 2025.

À l’audience du 8 décembre 2025, M. [N] [T] [E], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4513,98 euros arrêtée au 3 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement mais reconnaît l’existence d’un paiement de 2000 euros le 13 novembre 2025.

M. [N] [T] [E] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [Z] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 juin 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [O], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle déclare avoir eu des saisies sur salaire pour des amendes et percevoir 2000 euros nets pour un emploi en contrat à durée indéterminée. Elle explique que des travaux doivent être effectués dans le logement et ne pas disposer de chauffage. Elle indique avoir bénéficié d’une aide du fonds de solidarité logement et avoir déposé une demande d’aide personnalisée au logement. Elle vit avec ses trois enfants en bas âge. Elle déclare avoir versé 1000 euros au bailleur le 7 décembre 2025, dont la preuve lui est demandée dans le cadre d’une note en délibéré. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [Z] [O]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 décembre 2025.

En conséquence, la demande de M. [N] [T] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 juin 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 11 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 mai 2025 à compter du 12 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie ainsi d’un paiement de 2000 euros le 13 novembre 2025, soit deux termes de loyer, et donc de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [Z] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [Z] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 mai 2025, du commandement de payer délivré le 30 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 décembre 2025 que M. [N] [T] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [O] à payer à M. [N] [T] [E] la somme de 4513,98 euros, au titre des sommes dues au 3 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 sur la somme de 1694,03 euros, de l’assignation du 2 septembre 2025 sur la somme de 3013,98 euros et du présent jugement sur le surplus.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025, Mme [Z] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [Z] [O] à son paiement à compter du 4 décembre 2025, loyer de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet l’indemnité d’occupation courant du 12 juillet 2025 au 3 décembre 2025 a déjà été prise en compte au titre de l’impayé de loyers et charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Mme [Z] [O] à payer à M. [N] [T] [E] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 mai 2025 entre M. [N] [T] [E] d’une part, et Mme [Z] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à M. [N] [T] [E] la somme de 4513,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 décembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 30 juin 2025 sur la somme de 1694,03 euros, de l’assignation du 2 septembre 2025 sur la somme de 3013,98 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Mme [Z] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [Z] [O] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] [O] à compter du 12 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à M. [N] [T] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 décembre 2025, échéance de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à M. [N] [T] [E] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 juin 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE