TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/03069 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22WA

Minute : 25/01176

Monsieur [N] [T] [L] [V]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0263

C/

Monsieur [J] [K]

Madame [U] [Z] [M] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [T] [L] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [U] [Z] [M] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2019, Monsieur [N] [T] [L] [V] a donné à bail à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 1050,56 euros, et 154 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé séparé en date du 19 janvier 2019, Monsieur [N] [T] [L] [V] a donné à bail à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] deux emplacements de parking en enfilade numérotées 90 et 91 situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel de 78,56 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Monsieur [N] [T] [L] [V] a fait signifier à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1182,79 euros en principal, au titre des loyers impayés afférents aux emplacements de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Monsieur [N] [T] [L] [V] a fait signifier à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4627,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés afférents au logement.

Par courrier du 15 octobre 2024, Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] ont donné congé de leur logement.

Par acte de commissaire de justice en date des 6 février 2025 et 17 février 2025, Monsieur [N] [T] [L] [V] a fait assigner respectivement Monsieur [J] [K] et Madame [U] [Z] [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour les emplacement de stationnement sis [Adresse 5],à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ,ordonner l’expulsion de Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] au paiement des sommes suivantes :8155,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024 concernant le logement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024,1968,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus), concernant l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024,une indemnité d’occupation mensuelle pour l’emplacement de stationnement, égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 7 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêt légaux courants à compter de la signification de l’assignation, et indexation sur l’indice INSEE si l’occupation devait se prolonger plus d’un an,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût du commandement de payer, la notification à la préfecture et à la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 février 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [N] [T] [L] [V], représenté, maintient ses demandes à l’exception de sa demande d’indemnité d’occupation à compter du 7 janvier 2025. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [T] [L] [V] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2024 de sorte que la clause résolutoire concernant l’emplacement de stationnement est acquise. Il précise que les locataires ont donné congé de leur logement le 15 octobre 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été établi à cette date, mais qu’aucun congé n’a été donné concernant l’emplacement de stationnement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute qu’un second état des lieux a été réalisé le 31 janvier 2025 constatant la présence d’un véhicule sur l’emplacement de parking donné en location à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K]. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [K], intervient volontairement à l’instance (l’orthographe de son nom dans l’assignation étant erronée). Il ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.

Il explique que lui et Madame [U] [Z] [M] [B] ont quitté le logement le 10 novembre 2024 et rendu les emplacements de stationnement à cette date. Il déclare que le véhicule qui est stationné sur son ancien emplacement de parking appartient à un voisin car il faut être en possession d’un bip pour entrer dans le parking souterrain. Il précise qu’il travaille et perçoit un salaire mensuel de 1900 euros et n’a pas de dette ni de charge locative puisqu’il réside chez sa mère.

Madame [U] [Z] [M] [B], régulièrement assignée, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [Z] [M] [B] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les contrats du 19 janvier 2019 portent sur un logement situé [Adresse 3] et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 5]. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et les emplacements de stationnement dépendent du bâtiment où se trouve le logement.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [T] [L] [V] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Concernant les emplacements de stationnement n°90 et 91 :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail afférent aux emplacements de parking contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2019 à compter du 13 avril 2024.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 que Monsieur [N] [T] [L] [V] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort du constat d’état des lieux de sortie (p.5) réalisé le 15 novembre 2024 que Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] ont restitué les clés du logement et les deux bips du parking le 15 novembre 2024. Par ailleurs, le bailleur n’établit par aucune pièce (l’état des lieux réalisé le 31 janvier 2025 n’ayant pas été produit aux débats) qu’un véhicule est stationné sur les places de parking n°90 et 91. En tout état de cause, il appartient au bailleur de démontrer que ce véhicule appartient à Madame [U] [Z] [M] [B] ou à Monsieur [J] [K], ces derniers contestant en être les propriétaires et Monsieur [J] [K] rappelant à juste titre, que ni lui ni Madame [U] [Z] [M] [B] ne possède de bip leur permettant d’entrer dans le sous-sol de l’immeuble où est situé le parking.

Ainsi, il ne résulte d’aucune pièce que le véhicule qui serait stationné sur les emplacements n°90 et 91 serait le véhicule de Madame [U] [Z] [M] [B] ou celui à Monsieur [J] [K]. Dans, ces conditions, le bailleur n’est pas fondé à réclamer des indemnités d’occupation au-delà du 15 novembre 2024, date à laquelle il n’est pas contesté que les locataires ont restitué les bip donnant accès au parking souterrain.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer à 1732,71 euros la somme due par Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] au titre des loyers et indemnités d’occupation afférents aux emplacements de stationnement n°90 et 91, arrêtée au 15 novembre 2024.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [N] [T] [L] [V] la somme de 1732,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [N] [T] [L] [V] sera débouté du surplus de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande d’expulsion et de séquestration des biens :

Monsieur [N] [T] [L] [V] sera également débouté de sa demande d’expulsion et de séquestration des meubles puisqu’il est justifié que Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] ont remis les bips donnant accès au parking souterrain au moment de l’état des lieux de sortie le 15 novembre 2024, et qu’il n’est pas démontré par le bailleur qu’un véhicule stationne sur les emplacements n°90 et 91 et que celui-ci appartient à Madame [U] [Z] [M] [B] ou à Monsieur [J] [K], ces derniers contestant en être propriétaires.

Concernant le logement :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2024 que Monsieur [N] [T] [L] [V] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [N] [T] [L] [V] la somme de 8155,37 euros, au titre des sommes dues au 28 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [J] [K], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.

En outre, Monsieur [N] [T] [L] [V] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des commandements de payer. Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’exécution forcée, qui ne sont qu’éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L11-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de condamner in solidum Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [N] [T] [L] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [T] [L] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 janvier 2019 entre Monsieur [N] [T] [L] [V] d’une part, et Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] d’autre part, concernant les emplacements de stationnements n°90 et 91situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 13 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande d’expulsion,

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REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [N] [T] [L] [V] la somme de 8155,37 euros au titre des loyers et charges afférents au logement, arrêtés au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024, incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [N] [T] [L] [V] la somme de 1732,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation afférents aux emplacements de stationnement, arrêtés au 15 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Monsieur [N] [T] [L] [V] du surplus de sa demande en paiement,

ACCORDE un délai à Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à s’acquitter de la dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [N] [T] [L] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] [M] [B] et Monsieur [J] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer du 12 mars 2024 et 26 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Monsieur [N] [T] [L] [V] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE