TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11067 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z77T

N° de MINUTE : 25/01539

DEMANDEUR

Madame [M], [A] [D] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me [S], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281

C/

DEFENDEURS

Société AARADHYA

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

Monsieur [I] [E] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 07 septembre 1987, Monsieur [R] [L] a acquis la propriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93).

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2016, Monsieur [R] [L] et Madame [M] [D] épouse [L] ont donné à bail commercial le local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93) à la SARL LINK et ce, aux fins d’y exploiter une activité de « salon de thé, exclusion faite de toute préparation cuisinée dans les locaux loués et de toute vente d’alcool. Vente de produits et matériels en relation avec la chicha. A l’exclusion de toute autre activité ». Le bail a été donné pour une durée de neuf années, soit du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024.

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2016, la SARL LINK a conclu avec la SASU LE SIZE une cession de droit au bail moyennant un prix de 15.000 euros, y insérant une clause selon laquelle « Le cédant exploite dans ces locaux un commerce de salon de thé et de vente de produits et matériels en relation avec la chicha. Le cessionnaire déclare qu’il entend exploiter dans les lieux un commerce de même nature que le cédant ».

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, la SASU LE SIZE a cédé son fonds de commerce à la SASU AARADHYA, y insérant une clause de destination des lieux se rapportant à une activité de « salon de thé, exclusion faite de toute préparation cuisinée dans les lieux loués et de toute vente d’alcool. Vente de produits et matériel en relation avec la chicha, à l’exclusion de toute autre activité ».

Par acte de commissaire de justice des 28 octobre et 08 novembre 2024, Madame [M] [D] épouse [L] a fait assigner la société AARADHYA et Monsieur [I] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Aux termes de cette assignation, Madame [M] [D] épouse [L] sollicite du tribunal de :

— JUGER et PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 13 septembre 2022 par différents baux successifs ;

Par conséquent :

— JUGER et ORDONNER l’expulsion de la société AARADHYA et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 Euros par jour et à peine de recours à la force publique ;

— CONDAMNER la société à payer aux Bailleurs une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la signification de la décision et jusqu’à libération complète des lieux ;

— CONDAMNER la société a la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de constat d’huissier du 17 juin 2024

— ORDONNER l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions Madame [M] [D] épouse [L] fait valoir qu’en contradiction avec les obligations du preneur prévus à l’article 1728 du code civil, les activités du local commercial génèrent de nombreuses nuisances et dégradations dénoncées par les habitants de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Elle fait état à ce titre de l’organisation d’évènements réunissant des clients se prolongeant tard dans la nuit, ce qui a justifié le dépôt de mains courantes d’habitants voisins. Au surplus, elle considère que les allées et venues dans le hall de l’immeuble et la dégradation de celui-ci sont de nature à générer des craintes quant à la sécurité des occupants des logements de l’immeuble. En outre, l’activité exploitée dans le local commercial n’est selon elle pas conforme à la clause de destination des lieux insérée dans le bail commercial. En effet, Madame [M] [D] épouse [L] souligne que selon le procès-verbal de constant dressé par un commissaire de justice en juin 2024, le local était sous-loué au président d’une association communautaire aux fins d’y organiser des soirées. En outre, la consommation d’alcool y est régulière et le commissaire de justice a constaté la consommation de plats, en contradiction avec la prohibition contractuelle de vente d’alcool et de préparation cuisinée expressément mentionnée au bail.

La société AARADHYA et Monsieur [I] [W], assignés dans les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 08 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 03 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la liste des pièces à l’appui de l’assignation délivrée par Madame [M] [D] épouse [L] ne fait apparaître que 14 pièces. Or, un récépissé de déclaration de main courante effectuée le 28 octobre 2024 par Madame [N] [H] est versé en procédure et numéroté pièce 15. Dès lors, cette pièce n’ayant pas été notifiée aux défendeurs, elle sera écartée et ce, aux fins d’assurer le respect du principe du contradictoire.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes, lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 de ce même code précise quant à lui que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, un contrat de bail a été conclu le 1er janvier 2016 par Monsieur [R] [L] et Madame [M] [D] épouse [L] et la SARL LINK, pour une durée de 9 ans.

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2016, la SARL LINK a conclu avec la SASU LE SIZE une cession de droit au bail moyennant un prix de 15.000 euros.

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, la SASU LE SIZE a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux sis à la SASU AARADHYA, visant le droit au bail où est exploité le fonds de commerce.

Il se déduit de ces éléments que Madame [D] épouse [L] sollicite la résolution judiciaire d’un acte qui ne constitue pas le bail la liant à la SASU AARADHYA mais un acte de cession de fonds de commerce à l’égard duquel elle n’est pas partie.

En effet, au regard des pièces versées aux débats, seul l’acte sous seing privé du 1er janvier 2016 constitue un bail commercial au sens de l’article L145-1 du code commerce. L’acte du 7 janvier 2016 correspond à la seule cession du droit au bail, élément incorporel du fonds de commerce, tandis que l’acte du 13 septembre 2022 a porté sur la cession du fonds de commerce exploité dans le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93) en son entier.

Dès lors, le tribunal ne peut que débouter Madame [D] épouse [L] de sa demande tendant à la résiliation judiciaire de l’acte sous seing privé du 13 septembre 2022, qui ne constitue pas le bail la liant à la SASU AARADHYA. La demanderesse sera en conséquence également déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation de la SASU AARADHYA qui en découlent et qui ne sont, au demeurant, motivées ni en fait, ni en droit.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [D] épouse [L] sera condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Madame [M] [D] épouse [L] de sa demande de résiliation « du bail commercial conclu le 13 septembre 2022 par différents baux successifs » ;

Déboute Madame [M] [D] épouse [L] de sa demande d’expulsion ;

Déboute Madame [M] [D] épouse [L] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Condamne Madame [M] [D] épouse [L] aux entiers dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT