COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/10131 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7EF

N° de MINUTE : 25/1489

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 5]

[Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL, SARL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître [M], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

S.C.I. GRAND OUEST IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GRAND OUEST IMMOBILIER est propriétaire des lots n°77, 103 et 115 de la résidence sise [Adresse 3] à Bondy (93).

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Bondy (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITY IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 11.964,94 euros, correspondant à :9.910,14 euros à titre principal, charges arrêtées au 4 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

1.259,8 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Bondy (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] Bondy (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER, aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par remise à étude, la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2025 et fixée à l’audience du 25 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté à la somme de 11.169,94 euros le 4 octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 février 2024 et 16 décembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 7 février 2024 au 6 février 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte ; soit en l’espèce la somme de 1.259,8 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 4 octobre 2024 a été de 13.558,46 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3.648,32 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.910,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 décembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER sur la somme de 4.874,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.259,8 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

Frais de mise en demeure pour la somme de 45.6 euros, imputés le 20 octobre 2023

Frais de mise en demeure pour la somme de 33,6 euros, imputés le 13 novembre 2023

Frais de suivi de contentieux pour la somme de 480 euros, imputés le 18 décembre 2023

Frais de mise en demeure pour la somme de 45,6 euros, imputés le 18 janvier 2024

Frais de suivi de contentieux pour la somme de 480 euros, imputés le 19 février 2024

Frais de suivi de contentieux pour la somme de 175 euros, imputés le 18 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 21 décembre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce 559,2 euros (45,6 + 33,6 + 480).

Il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 18 janvier 2024. Il convient donc de faire droit à la demande concernant les frais liés à cette dernière.

Il convient également de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

La SCI GRAND OUEST IMMOBILIER sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 45,6 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer la mauvaise foi de la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.944 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Bondy (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, la somme de 9.910,14 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er janvier 2023 au 4 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 4.874,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Bondy (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, la somme de 45,6 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] Bondy (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITY IMMOBILIER PECORARI, la somme de 1.944 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI GRAND OUEST IMMOBILIER aux entiers dépens, et ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND