TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09614 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CMW

Minute : 25/00980

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [J] [U]

Représentant : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1102

Monsieur [B] [Z]

Représentant : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1102

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1102

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1102

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 22 juin 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.512,59 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] à lui verser la somme de 3.118,40 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 4 septembre 2025.

A cette date, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures, maintient les demandes formées en son acte introductif d’instance et précise à la barre accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle actualise le montant de la dette locative à hauteur de 5.651,13 euros au 1er septembre 2025.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de la nullité du commandement de payer, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir au visa des articles 114 du code de procédure civile et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le décompte joint au commandement de payer était exact, et que la locataire recevait les avis d’échéance, de sorte qu’elle était en mesure de connaître l’étendue de son obligation.

Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. La décision sera rendue contradictoirement.

Ils sollicitent de voir :

Débouter la demanderesse de ses demandes,Déclarer nul et privé d’effets le commandement de payer délivré le 28 juin 2024,Accorder aux défendeurs des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,Fixer la dette à la somme de 4.101,66 euros au 1er avril 2025, terme de mars 2025 inclus, sous réserve de la critique relative à la somme de 3.295,94 euros visée dans le décompte à la date du 29 février 2024 sans explication de sa cause,Autoriser les défendeurs à s’acquitter de leur dette suivant 35 mensualités de 50 euros, le solde étant dû à la 36e mensualité,Suspendre les effets de la clause résolutoire,A défaut, accorder des délais de paiement sur 24 mois au visa de l’article 1343-5 du code civil,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de la nullité du commandement de payer, les défendeurs font valoir que le décompte annexé audit commandement mentionne un solde en faveur du bailleur d’un montant de 3.295,94 euros à la date du 29 février 2024 sans précision des causes de cette somme, ni ventilation entre loyer et charges.

Ils estiment que cette mention fait nécessairement grief en ce qu’ils n’ont pas pu apprécier clairement l’origine exacte des sommes réclamées par le bailleur.

Au soutien de la demande de délais de paiement, ils font valoir qu’ils perçoivent des ressources au titre de l’APL, de l’aide au retour à l’emploi et de l’allocation de solidarité publique ; qu’ils ont deux enfants ; que Madame [J] [U] est sans emploi depuis le 13 octobre 2021 suite à un licenciement, et que Monsieur [B] [Z] exerce la profession de plongeur préparateur dans les cantines scolaires. Ils précisent avoir déposé une demande de FSL avec l’aide d’une assistante sociale.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur la demande de prononcé de nullité du commandement de payer

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 2.512,59 euros.

Toutefois, le décompte joint à ce commandement de payer débute par un débit de 3.295,94 euros en date du 29 février 2024, intitulé « Solde en notre faveur ». Aucun explicatif n’a été communiqué aux locataires sur cette somme ni sur les événements antérieurs au mois de février 2024. Il était donc réclamé aux locataires le paiement d’une somme importante sans la moindre précision sur les dates des échéances concernées, sur la distinction entre les loyers et les charges, ni sur l’imputation des règlements qui avaient pu être effectués jusqu’alors.

Dès lors que les locataires n’ont pas été mis en mesure de comprendre à quoi correspondait cette somme, le commandement à l’origine de la demande d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclaré nul et sans effet.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de location

Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locataires n’ont pas réglé le loyer aux termes convenus au contrat de bail, en infraction aux dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle concerne l’obligation principale des preneurs, et a conduit à la constitution d’une dette locative.

La résolution judiciaire du contrat sera prononcée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 5.651,13 euros au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse (dernier versement au crédit : 409 euros le 5 août 2025).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de la résolution

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il se déduit de l’article 24 VII de la même loi que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la résolution judiciaire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résolution est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la résolution judiciaire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la résolution judiciaire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Les locataires seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 35 mensualités de 150 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la résolution et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

La demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts sera rejetée au visa des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le bailleur ne rapportant pas la preuve d’un préjudice indépendant du seul retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent.

Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 28 juin 2024,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résolution à compter de la présente décision du contrat de bail conclu le 22 juin 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z],

CONDAMNE solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.651,13 euros au titre de leur dette locative au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse,

AUTORISE Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 150 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résolution pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La résolution retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] devront quitter les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 6] ([Localité 6]) en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE in solidum Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Madame [J] [U] et Monsieur [B] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection