TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/05257 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVYL

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/337

OPH NEOTOA

C/

,

[N], [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH NEOTOA

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme, [J]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Mme, [U], [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme, [N], [J],

[Adresse 3],

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2020, à effet au 1er juillet 2020, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Mme, [N], [J] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 469,20 euros.

Préalablement, par acte du 4 mars 2020, les parties avaient convenu de la location d’un garage situé, [Adresse 4] à, [Localité 6] moyennant le versement par Mme, [J] d’un loyer mensuel de 39,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.133,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [N], [J] le 1er mars 2024.

Par assignation du 5 juin 2025, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Mme, [N], [J] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, Condamner Mme, [N], [J] au paiement des sommes suivantes : 3.259,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Les loyers échus du 2 juin 2025 à la date de la déclaration selon laquelle les clauses résolutoires sont acquises, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, l’établissement NEOTOA sollicite de prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelé à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par Mme, [U], [P], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l’établissement NEOTOA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 décembre 2025, s’élève désormais à 4.658,98 euros.

L’établissement NEOTOA précise qu’il y a une reprise partielle des loyers, la moitié de celui-ci étant payé et le loyer de novembre ayant été réglé intégralement.

L’établissement NEOTOA ne s’oppose pas aux demandes reconventionnelles.

A l’audience, Mme, [N], [J] a comparu en personne.

Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux dans l’attente de l’attribution d’un nouveau logement. Elle propose la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 45 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme, [N], [J] explique que sa situation est difficile au regard de difficultés de santé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 20 juillet 2020, et il contient, en l’article 3, alinéa 4-1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. Il y a donc lieu d’appliquer ce délai à la présente instance.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 29 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.133,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2, alinéa 2 des conditions générales prévoit que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 décembre 2025, Mme, [N], [J] lui devait la somme de 4.658,98 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [N], [J] ne remet pas en cause ce montant.

Dès lors, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [N], [J] à se libérer de sa dette selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 713,08 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

Mme, [N], [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 4 mars 2020 et 20 juillet 2020 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et Mme, [N], [J], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 5] et le garage situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] sont résiliés depuis le 30 avril 2024,

CONDAMNE Mme, [N], [J] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 4.658,98 euros (quatre mille six cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme, [N], [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 45 euros (quarante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [N], [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 avril 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [N], [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Mme, [N], [J] sera condamnée à verser à l’établissement NEOTOA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [N], [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024 et celui de l’assignation du 5 juin 2025.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge