TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00532 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XJZ

Minute : 25/00299

SEINE [Localité 18] HABITAT

Représentant : Maître [X], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [I] [T]

Madame [G] [N] épouse [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 18] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 16]

[Localité 12]

comparant en personne

Madame [G] [N] épouse [T]

[Adresse 5]

[Adresse 16]

[Localité 12]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé signé le 24 septembre 2013, [Localité 17] Habitat, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a donné à bail à M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 334,21 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 27 août 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 4313,53€ arrêtée au 22 août 2024 et de justifier d’une assurance locative, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner M. [I] [T] et Mme [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé par un acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024 aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la présente décision,

o rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

o leur ordonner de produire leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 77 € par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir,

o condamner solidairement M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] au paiement :

? d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges et des taxes locatives, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

? de la somme provisionnelle de 4981,80 € à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

? de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? des entiers dépens, dont le commandement de payer et les frais d’exécution de la présente décision,

o rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs ont cessé de régler régulièrement les loyers et les charges, qu’un commandement de payer et de justifier d’une attestation d’assurance locative leur a été délivré, que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement dans les délais impartis, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

A l’audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 4083,19 € échéance du mois de février 2025 incluse. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il s’est par ailleurs désisté de sa demande de justification d’une assurance locative.

M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T], comparants, n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. M. [T] a indiqué percevoir un salaire mensuel de 2000 euros, Mme [T] a exposé percevoir une pension d’invalidité de 821 euros par mois. Ils ont mentionné qu’une demande auprès du Fonds de solidarité pour le logement est en cours d’instruction et qu’ils ont également sollicité une aide à leur caisse de retraite. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, proposant d’apurer leur dette par des versements mensuels de 100 euros en sus du paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier mentionne que les impayés sont dus à une diminution de leurs ressources, Mme [T] ayant dû interrompre son activité professionnelle en 2022 en raison de problèmes de santé. Il confirme que l’étude d’une instruction d’un dossier FSL est en cours dans la mesure où la famille répond aux critères du dispositif.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 18] par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 12 octobre 2023, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 24 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article IV B 1). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 août 2024 pour la somme en principal de 4313,53€ arrêtée au 22 août 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] restent lui devoir la somme de 4083,19 € arrêtée au 17 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 106,68 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

Sera également déduite des sommes réclamées la somme de 145,97 euros correspondant à des frais de procédure, qui peuvent selon leur nature, être considéré comme des dépens.

Par conséquent, M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] seront condamnés à titre provisionnel à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 3830,54 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, assortie des intérêts de retard à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 1969,47 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En vertu la situation maritale des défendeurs, et en application de l’article 220 du code civil, la condamnation sera assortie de la solidarité contractuelle.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, la condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des défendeurs.

En ce cas, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux.

Sur la demande relative à la production de l’attestation d’assurance

Il convient de constater le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2013 entre [Localité 17] Habitat, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, et M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 7]) sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

Condamnons solidairement M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 3830,54 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, assortie des intérêts de retard à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 1969,47 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] portant sur le logement situé [Adresse 8] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas solidairement M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] à titre provisionnel à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Constatons le désistement de la demande de Seine-Saint-Denis Habitat relative à l’attestation d’assurance ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons solidairement M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [I] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mai 2025.

La greffière, Le juge