TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/03098 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YQ73

N° de MINUTE : 25/00621

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] [Localité 12] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14], SARL,

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEURS

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représenté

Madame [S] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] sont propriétaires des lots n°1 et 117 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] (93).

Par actes de commissaire de justice du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14], a fait assigner Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Madame [S] [Y], Monsieur [L] [Y], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 14], la somme totale de 9160,52 euros, correspondant à :

—  7941,32 euros à titre principal, charges arrêtées au 7 mars 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

-1219,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Madame [S] [Y], Monsieur [L] [Y], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 14], la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [S] [Y], Monsieur [L] [Y], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 14], la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame [S] [Y], Monsieur [L] [Y], aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que les consorts [Y] sont solidairement tenus, en application du règlement de copropriété, du paiement des charges de copropriété à son égard. Il soutient également que le non-paiement de celles-ci occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2024 et fixée à l’audience du 05 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 mai 2023 ayant voté les travaux dits “imprévus” réalisés en toiturre terrasse à l’occasion du ravalement et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 12 mai 2023 au 30 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 2.238,68 euros, se décomposant comme suit :

frais de commandement de saisie immobilière du 10 mai 2022 de 365,37 euros,frais de mise en demeure du 10 août 2022 de 33,60 euros,frais d’huissier du 28 septembre 2022 de 108,11 euros,frais de mise en demeure du 21 octobre 2022 de 45,60 euros,frais de mise en demeure par avocat du 14 décembre 2022 de 480 euros,frais d’assignation du 27 juillet 2023 de 480 euros,frais d’assignation du 02 août 2023 de 546 euros,frais de suivi de procédure du 18 décembre 2023 de 180 euros.

De surcroît, faute de justifier de l’approbation des travaux de ravalement ainsi que du montant de ces travaux et de leur clé de répartition, il ne peut être fait droit aux appels du 1er avril 2022 de « 1/3 TRAVAUX RAVALEMENT » de 2881,98 euros, du 1er juillet 2022 de «  2/3 TRAVAUX RAVALEMENT » ainsi que l’appel du 1er octobre 2022 « 3/3 TRAVAUX RAVALEMENT » de 2.161,49 euros.

Pour caractériser l’existence d’une solidarité entre les défendeurs, le syndicat des copropriétaires verse un document se composant d’une page non numérotée sur laquelle apparaît « [Adresse 15] REGLEMENT DE COPROPRIETE » agrafée avec une page n°114 sur laquelle figure un paragraphe « 3/ solidarité » relatif à la solidarité entre copropriétaires indivis. Il ne peut cependant être établi sans doute possible que cette seconde page se rattache bien au règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 14]. Dès lors, faute de pouvoir considérer qu’il est justifié de l’existence d’une clause de solidairté dans la règlement de copropriété, la condamnation sera prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision.

En l’espèce, le montant total des sommes pouvant valablement être réclamées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 10 janvier 2024 est donc de 3.943,63 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3.207,85 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, la somme de 735,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 16 décembre 2022 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.219,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 août 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de commandement de saisie du 10 mai 2022 d’un montant de 365,37 euros.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 10 juillet 2022, facturée 33,60 euros ainsi que d’une mise en demeure datée du 21 octobre 2022, facturée 45,60 euros. Toutefois, faute de verser en procédure le contrat de syndic en vigueur à ces date, il ne peut être vérifié que les montants réclamés au titre de ces deux mises en demeure correspondent à ceux fixés au contrat. Ces sommes seront en conséquence écartées.

De surcroît, l’extrait de compte arrêté au 15 mars 2024 fait apparaître des frais d’huissier de justice se rapportant à une assignation du 28 septembre 2017 ainsi qu’à la signification d’un jugement le 07 janvier 2019, qui relèvent manifestement d’une précédente procédure et devront donc être écartés.

Faute de transmettre le contrat de syndic en vigueur au 14 décembre 2022, il ne peut être vérifié que les frais facturés par le syndic au titre de « envoi avocat comminatoire » à hauteur de 480 euros y étaient bien prévus comme relevant d’une imputation à l’égard des seuls copropriétaires concernés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que leur tarification. Il ne peut en conséquence y être fait droit.

Il convient en outre de déduire les frais d'« envoi avocat assignation » du 27 juillet 2023 à hauteur de 480 euros et de « suivi de procédure » du 18 décembre 2023 à hauteur de 180 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, il est également imputé à tort des frais d’assignation, à hauteur de 546 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] payent très irrégulièrement leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14], la somme de 735,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14], la somme de 200 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [Y] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 07 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT