TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12307 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C5M

N° de MINUTE : 25/01456

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société dénommée, CABINET NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEURS DE BIENS, SAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0883

C/

DEFENDEURS

Monsieur [P] [L] [B]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté

Madame [V] [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] sont propriétaires des lots n°51, n°136 et n°137 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NICOLAS & CIE – Administrateurs de biens, a fait assigner Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.420,61 euros au titre des charges échues au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des mises en demeure et de la présente assignation à due concurrence des sommes qui y sont portées et ce jusqu’à parfait paiement ;CONDAMNER Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :2.305,65 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,4.500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,ORDONNER la capitalisation des intérêts échus par année à compter de la première présentation de chacune des mises en demeure et de l’assignation, à due concurrence des sommes qui y sont portées et ce jusqu’à parfait paiement ;CONDAMNER Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] aux entiers dépens ;RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire ;DEBOUTER Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [B] et Madame [R], copropriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [B] et de Madame [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] ;

— un extrait du compte individuel du 31 décembre 2022 au 10 septembre 2025, établi le 24 septembre 2025, arrêté à la somme de 10.731,34 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2020, 11 mars 2021, 30 mars 2022, 22 mars 2023 et 07 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— les contrats de syndic en vigueur du 1er juillet 2020 au 31 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 22 mars 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, l’extrait du compte des copropriétaires établi le 24 septembre 2025 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 décembre 2022 à hauteur de 2.022,63 euros, au titre de « reprise de solde au 31/12/2022 ». Or, les appels de fonds versés ne permettent de justifier que des mouvements au débit et au crédit dudit compte qu’à compter du 1er janvier 2019 et l’étude de ces derniers ne correspond pas au solde mentionné. Au surplus, les travaux votés en assemblée générale et l’approbation du budget de l’exercice 2018 ne sont pas justifiés en procédure.

Il se déduit de ces éléments que seuls les mouvements du compte à compter du 1er janvier 2019 peuvent valablement être pris en considération. Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 a été de 14 793,95 euros, tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 16 650 euros. Le solde au 31 décembre 2022 était donc créditeur à hauteur de 1 856,05 euros.

Par ailleurs, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 2 octobre 2024 a été de 9 366,22 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7.343,24 euros, soit un solde débiteur à hauteur de 2 022,98 euros.

Par conséquent, entre le 1er janvier 2019 au 02 octobre 2024, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux a été de 24 160,17 euros, tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 23 993,24 euros, ce dont il résulte que le compte des copropriétaires est débiteur à hauteur de 166,93 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 166,93 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la notification aux défendeurs de mises en demeure de payer selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses écritures le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— Frais de mise en demeure du 29/07/2019 pour un montant de 45,00 euros

— Frais de relance simple du 16/09/2019 pour un montant de 25,00 euros

— Frais de mise en demeure du 27/03/2020 pour un montant de 45,00 euros

— Frais de constitution dossier auxiliaire du 19/05/2020 pour un montant de 320,00 euros

— Frais de mise en demeure LRAR du 06/05/2020 pour un montant de 45,00 euros

— Frais de relance du 04/09/2020 pour un montant de 25,00 euros

— Mise en demeure avocat 21/09/2020 pour un montant de 120 euros

— Frais de mise en demeure LRAR du 28/06/2023 pour un montant de 55,00 euros

— Frais de relance simple après med du 28/07/2023 pour un montant de 40,00 euros

— Remise dossier huissier le 07/09/2023 pour un montant de 340,00 euros

— Sommation de payer du 28/09/2023 pour un montant de 225,65 euros

— Remise dossier le 06/10/2023 pour un montant de 510,00 euros

— Suivi procédure pour un montant de 170,00 euros

— Suivi procédure contentieux pour un montant de 170,00 euros

— Constitution dossier contentieux le 26/09/2024 pour un montant de 170,00 euros

Soit la somme totale de 2.305,65 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés susvisés. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et eu égard au montant dont sont redevables Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] au titre des charges de copropriété, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Ils seront en conséquence également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NICOLAS & CIE – Administrateurs de biens, la somme de 166,93 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NICOLAS & CIE – Administrateurs de biens, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NICOLAS & CIE – Administrateurs de biens, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NICOLAS & CIE – Administrateurs de biens, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] [B] et Madame [V] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT