TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07122 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQXN

N° de MINUTE : 25/00606

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 9]” SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet BSGI, SAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [B], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non repésenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] est propriétaire des lots n°1 et 109 de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, a fait assigner Monsieur [N] [Z] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [N] [Z] au paiement d’une somme de 6.107,92 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Monsieur [N] [Z] au paiement d’une somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [Z], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [Z] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [N] [Z] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l’audience du 05 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [Z];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 avril 2022, 30 mars 2023 et 20 décembre 2023 ayant voté les travaux de réfection des joints des verrières et des cages d’escalier et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 20 décembre 2023 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2021 et le 07 juin 2024 a été de 6.179,69 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 331,77 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.847,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 07 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 260 euros au titre des frais susvisés.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il n’est en effet justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception qu’à l’égard d’une relance après mise en demeure du 17 février 2023. Or une telle relance ne peut être prise en compte que si elle est elle-même précédée d’une mise en demeure dont il est justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception.

Dès lors, faute de respecter les exigences imposées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] n’a effectué aucun règlement de ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit du 1er octobre 2021 au 07 juin 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [N] [Z] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [N] [Z], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [Z] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, la somme de 5.847,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 07 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 7 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT