Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00630 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWC

GIRONDE HABITAT

C/

[I] [R], Association UDAF DE LA GIRONDE, [V] [R]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Mme [Z] [K] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [I] [O], épouse [R] (sous curatelle renforcée de L’UDAF DE LA GIRONDE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [V] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

ASSOCIATION UDAF DE LA GIRONDE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2021, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT (ci-après GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 654,33 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur et Madame [R] le 27 septembre 2022 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 26 février 2024, GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement des loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles. L’assignation a été délivrée à l’UDAF de la Gironde au motif qu’il s’agit des curateurs de Monsieur et Madame [R].

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024, après un renvoi accordé le 31 mai 2024, et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8796,90 euros (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience et précise qu’un jugement rendu le 19 septembre 2023 a prononcé la déchéance de Monsieur et Madame [R] du bénéfice de la procédure de surendettement dont ils bénéficiaient.

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de GIRONDE HABITAT, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [R], initialement représentés par un conseil lequel a déclaré ne plus intervenir pour eux lors de l’audience du 19 septembre 2024, n’ont pas comparu à cette audience, ni leur curateur, à savoir l’UDAF de la Gironde, bien qu’assigné par acte du 1er mars 2024.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la CAF de l’impayé le 28 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2024 ce qui permet de considérer comme réputée la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur et Madame [R] le 27 septembre 2022, pour la somme en principal de 5016,23 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 novembre 2022.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 4 octobre 2021 a pris fin à cette date.

Monsieur et Madame [R], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur et Madame [R] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 8796,90 euros à la date du 19 septembre 2024 (mois d’août 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur et Madame [R], qui ne comparaissent pas,ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 8796,90 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision,cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Le bail comportant une clause de solidarité pour le paiement des loyers, charges et accessoires, la condamnation sera prononcée solidairement.

Monsieur et Madame [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 707,23 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de GIRONDE HABITAT les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Après vérifications, il s’avère que seule Madame [O] épouse [R] bénéficie encore d’une mesure de curatelle renforcée exercée par l’UDAF de la Gironde. La présente ordonnance sera en conséquence notifiée par les soins du greffe à l’UDAF en sa seule qualité de curateur de Madame [R].

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 28 novembre 2022, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2021 et liant l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT d’une part à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 4];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] née [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] née [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 707,23 euros;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] née [O] à payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 8796,90 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] née [O] à payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS la demande formée par l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [I] [R] née [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe à l’UDAF de la Gironde, es qualité de curateur de Madame [I] [R] née [O];

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE