Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01292 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLHU

Société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

C/

[O] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e Eric FOREST

M^e Corinne LAPORTE

— FE délivrée à M^e Corinne LAPORTE

Le 11/07/2025

Avocats : M^e Eric FOREST

M^e Corinne LAPORTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Corinne LAPORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [O] [S]

[Adresse 1] [Adresse 9]

[Adresse 8] [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY substituant M^e Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2015, la société anonyme d'[Adresse 10] a donné à bail à effet au même jour à Madame [O] [S], pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, un logement situé [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel révisable de 269,79€ hors charges.

Ce contrat a été renouvelé par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [O] [S] un commandement de payer la somme de 2.475,01€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte introductif d’instance du 20 juin 2024, la société anonyme d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait assigner Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de :

— condamner Madame [S] [O] à payer la somme principale de 3061.39€ pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

— prononcer son expulsion ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est

— allouer à la requérante une indemnité égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux

— condamner Madame [S] [O] à la somme de 250 Euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamner Madame [S] [O] au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 13 septembre 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été débattue le 17 janvier 2025.

A l’audience du 17 janvier 2025, la société anonyme d'[Adresse 10], représentée par son conseil, a confirmé les termes de sa demande initiale et a pris acte de la décision du 31 octobre 2024 de recevabilité avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la commission de surendettement.

En défense, Madame [O] [S], représentée par son conseil, a sollicité du juge saisi de :

— statuer ce que de droit sur la demande du LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES ;

— juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu’elle aura exposés.

Elle a expliqué qu’elle faisait des ménages auprès de particuliers et d’entreprise et qu’elle a fait l’objet d’une rupture conventionnelle de contrat pour une reconversion ; que, compte tenu de ses contrats auprès des particuliers, la rupture avait été considérée par FRANCE TRAVAIL comme étant à son initiative de sorte qu’elle n’a pu percevoir des allocations chômage avant expiration d’un délai de carence de plusieurs mois. Elle a indiqué que c’est dans ce contexte que des impayés de loyers sont apparus étant précisé que déjà antérieurement elle n’arrivait pas à régler en totalité son loyer car le montant des APL qu’elle percevait avait été réduit. Elle a précisé que, depuis 2024, elle ne dispose que d’une ARE de 383€ et de 157€ de prestation CAF soit un total mensuel de 540 € ; qu’elle n’a aucun patrimoine, ni aucune économie. Elle a expliqué rechercher depuis lors un logement moins cher et compatible avec ses ressources mais n’a toujours pas trouvé malgré son inscription auprès des bailleurs sociaux. Elle a indiqué avoir été contrainte de déposer un dossier de surendettement le 18 octobre 2024 pour le traitement de sa dette. Elle a expliqué donc être résignée face aux demandes de la bailleresse ; qu’elle ne peut contester la dette qui lui est réclamée, ni le fait de ne pas pouvoir assumer le loyer courant et encore moins être en mesure d’apurer son arriéré.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de la société anonyme d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 14 mars 2025.

Par ordonnance de référé du 14 mars 2025, le Juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 mai 2025 aux fins de statuer sur les mérites des demandes au vu de la décision définitive de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde relative à un éventuel plan conventionnel de redressement ou à une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Madame [S].

Lors de l’audience du 9 mai 2025, la société anonyme d'[Adresse 10], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.902,41€ à la date du 25 avril 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [O] [S], représentée par son conseil, expose, sur la réouverture des débats que, si elle est effectivement en surendettement, il n’en demeure pas moins qu’elle n’est pas en mesure d’apurer les arriérés de loyers ni de proposer un plan d’apurement alors même qu’elle ne peut régler les loyers courants malgré la procédure en cours. Elle s’en remet donc sur la demande de sa bailleresse.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 13 septembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 20 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre, en vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

De plus, en application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires jusqu’à l’adoption des mesures de traitement de la situation de surendettement et dans la limite de 2 ans.

Si dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge saisi d’une demande d’expulsion sur le fondement de cette clause ne pourra que constater que les effets en sont bien acquis. Seuls des délais accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont alors de nature à remettre en cause la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

A ce titre, il convient de rappeler que l’article L.722-5 du code de la consommation prévoit que l’interdiction de paiement des dettes antérieures à la décision de recevabilité ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La société anonyme d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier à Madame [O] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.475,01€ au titre des loyers échus suivant exploit du 19 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément au contrat de bail, les sommes dues sont supérieures d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal.

Il résulte en outre des pièces produites que la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [O] [S] le 31 octobre 2024 avec orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision de la commission de surendettement sur la recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 19 mars 2024, elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En définitive, Madame [O] [S] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 19 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 20 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 20 mai 2024.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; .

Aussi, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments produits qu’une demande de traitement d’une situation de surendettement formée par Madame [O] [S] a été déclarée recevable le 31 octobre 2024 et que la commission a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il résulte en outre du décompte du 25 avril 2025 que le paiement du loyer et des charges courants n’a pas été repris depuis le mois de novembre 2023. Madame [O] [S] indique d’ailleurs ne pas pouvoir régler les loyers courants en raison de sa situation financière. Elle précise également ne pas être en mesure d’apurer les arriérés de loyers ni de pouvoir proposer un plan d’apurement de sa dette.

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 de la loi précitée, à défaut pour la locataire d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Madame [O] [S] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 20 mai 2024, ce qui constitue pour la société anonyme d'[Adresse 10] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

En outre, sur l’application de délais de paiement, nonobstant le courrier de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde du 1er novembre 2024 laquelle a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [O] [S] avec une orientation de son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article VI 1°) de la loi du 6 juillet 1989, Madame [O] [S] n’ayant pas repris, au jour de l’audience, le paiement intégral des loyers courants. Il ne pourra ainsi être accordé des délais de paiement à Madame [O] [S].

De même, pour les mêmes raisons, il ne pourra lui être accordé de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi, il y a lieu de préciser que si la bailleresse produit un courrier de contestation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 15 janvier 2025, il convient de relever qu’en l’état des seuls éléments versés aux débats la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de surendettement et orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Aucune décision de la commission imposant un rétablissement personnel n’est fournie. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la provision et l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société anonyme d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8.902,41€ à la date du 25 avril 2025 (avril 2025 inclus).

Madame [O] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, cette dernière expliquant au contraire ne pas être en mesure d’apurer les arriérés de loyers ni de payer les loyers courants.

Par conséquent, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [O] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 8.902,41€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (512,38€ par mois à la date de l’audience) à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O] [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [O] [S] à verser à la Société anonyme d'[Adresse 10] la somme de 100€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la société anonyme d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 19 mars 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (512,38€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à payer à la société anonyme d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 8.902,41€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à payer à la société anonyme d'[Adresse 10] une indemnité de 100€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION