TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/10388 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIQ7

N° de MINUTE : 25/00593

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet MABILLE, SAS

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [H]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [H] est propriétaire des lots n°29, 226 et 369 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Adresse 12] (93).

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MABILLE, a fait assigner Monsieur [M] [H] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [M] [H] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 03 décembre 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2025 et signifiées à Monsieur [H] le même jour, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner Monsieur [M] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet MABILLE, la somme de 8 653,22 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 3 mai 2023 ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 72€ sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 3.000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

— Condamner Monsieur [M] [H] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [M] [H], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [M] [H] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, ces conclusions, qui tendent exclusivement à l’actualisation à la baisse de l’arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement, sont recevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales des 7 septembre 2017, 21 mars 2019, 02 février 2021, 27 juillet 2022 et 08 mars 2023 approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [H];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 12 janvier 2022 à hauteur de 157,17 euros au titre de « Reprise de solde », qui n’est pas justifié. L’appel de fonds le plus ancien versé en procédure porte en effet sur la période du 1er avril 2022 au 30 juin 2022 et aucun autre élément n’est transmis pour justifier de l’origine de cette somme de 157,17 euros. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 177,17 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 22 août 2022 de 52 euros,frais de « dernier avis avant poursuite » du 22 août 2022 de 53,17 euros,frais de mise en demeure du 03 mai 2023 de 72 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 12 janvier 2022 et le 1er janvier 2025 a été de 18.229,87 euros (18.564,21 – 157,17 – 177,17) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 9.838,99 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.390,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat de justifier en procédure de l’envoi de la mise en demeure du 03 mai 2023 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 72 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 11 juillet 2023.

Les frais de recouvrement réclamés, soit en l’occurence les frais de mise en demeure du 03 mai 2023 à hauteur de 72 euros, ayant été exposés avant le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.

Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [M] [H] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [M] [H] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [M] [H], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la somme de 2.000 euros sollicitée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MABILLE, la somme de 8.390,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MABILLE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MABILLE, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MABILLE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 30 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT