TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02867 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFNV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/133

DU : 16 Janvier 2025

[J] [G]

[Z] [G] épouse [I]

C/

[T] [C] [A] [V]-[O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Janvier 2025

à M^e BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [J] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

Mme [Z] [G] épouse [I], demeurant [Adresse 8] – [Localité 5]

représentés par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [T] [C] [A] [V]-[O], demeurant [Adresse 9] – [Localité 4]

représentée par M^e Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 février 2018, Madame [E] [N] veuve [G], agissant en qualité de mandataire de l’indivision successorale de M. [W] [G], a donné à bail à Monsieur [K] [S] et Madame [T] [V] un appartement à usage d’habitation (bâtiment 3, n°507), une cave au sous-sol (bâtiment 3, n°37) et un garage au sous-sol (bâtiment 6, n°22) situés [Adresse 6], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges mensuelle de 130 euros.

Un congé prenant effet au 13 juillet 2020 a été donné par Monsieur [K] [S].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I], venant aux droits de Madame [E] [N], décédée le 16 mars 2022, ont fait signifier à Madame [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2024.

Par acte de commissaire en date du 19 juin 2024, Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] ont ensuite fait assigner Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail à compter du 19 mai 2024, l’expulsion de la locataire et sa condamnation en paiement.

Après deux renvois contradictoires, à l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I], représentés par leur conseil, se rapportant à leurs conclusions responsives N°2, sollicitent de :

— débouter Madame [T] [V] de toutes ses demandes,

— débouter Madame [T] [V] de toutes ses demandes reconventionnelles, le juge des référés n’ayant pas la compétence pour statuer, un débat au fond étant impératif,

— juger que la clause résolutoire est acquise du fait du commandement de payer du 18 mars 2024,

— constater la résiliation du bail à compter du 19 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [V] de tout bien et occupant de son chef des locaux en cause et ce au besoin avec assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai,

— condamner par provision Madame [T] [V] à régler la somme de 23.100 euros au titre des loyers et charges exigibles, échéance de novembre 2024 incluse, majorée des intérêts légaux, à parfaire au jour de l’audience, outre les échéances ultérieures jusqu’à remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, soit 700 euros, actualisable selon les stipulations contractuelles,

— condamner Madame [T] [V] au paiement d’une somme de 2.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, concernant l’urgence, ils font valoir qu’ils interviennent dans cette affaire dans le cadre d’une succession ce qui explique le temps qui s’est écoulé entre le décès de Madame [G], signataire du bail, et de la délivrance du commandement de payer. Ils ajoutent que le juge des référés n’a pas à se prononcer sur l’urgence en présence d’une clause du contrat qui donne compétence au juge des référés pour constater la résolution du bail.

S’agissant de la contestation soulevée par Madame [T] [V] concernant l’état de l’appartement, ils indiquent que la bonne foi doit préexister à l’existence d’une contestation afin qu’elle puisse être qualifiée de sérieuse et qu’en l’espèce la défenderesse n’a jamais soulevé l’insalubrité du logement avant ses conclusions en date du 03 octobre 2024 alors que l’assignation a été délivrée en juin 2024 et que l’affaire avait été appelée en septembre 2024. Ils ajoutent que même en présence d’une contestation sérieuse, l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prendre une décision permettant de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ils affirment que le simple fait d’avoir des fenêtres simple vitrage ne suffit pas à caractériser l’état d’insalubrité d’un logement, que le commissaire de justice n’a pas fait de photographies de la baignoire et du joint concernant les moisissures du mur situé derrière la salle de bains, que concernant la fuite du radiateur et les prises arrachées aucune mention n’a été inscrite au sein de l’état des lieux d’entrée. Sur les difficultés rencontrées par l’enfant de Madame [T] [V], asthmatique, ils relèvent qu’ils n’ont jamais été informés de la présence d’humidité dans le logement.

S’agissant du montant de la dette, ils indiquent que Madame [T] [V] est tenue à l’intégralité des loyers impayés au regard de la date d’effet du congé du cotitulaire du bail qui précède la date du 1er impayé et sollicitent le rejet de la demande de délais de paiement en raison de l’absence de reprise du paiement du loyer courant et font observer, concernant le paiement du loyer que la locataire avait les coordonnées du commissaire de justice pour commencer à payer et qu’elle perçoit un revenu mensuel de près de 3.000 euros. Concernant les demandes reconventionnelles de la défenderesse, ils affirment que Madame [T] [V] ne les a jamais informés de demandes concernant l’état de l’appartement et que la demande indemnitaire nécessite un débat au fond.

Madame [T] [V], représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions en réponse N°2 et sollicite de :

— constater qu’aucune urgence ne peut être caractérisée,

— constater que les demandes formées par les demandeurs se heurtent à des contestations sérieuses,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative,

— dire que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

A titre reconventionnel, elle demande de :

— dire et juger que les demandeurs ont failli à leur obligation d’entretien, de sécurité et de réparation,

— les condamner à lui payer :

* 1.000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

* 15.010 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance correspondant à une réduction proportionnelle d’un tiers du loyer depuis leur entrée dans les lieux,

* 400 euros au titre des frais engagés pour le constat dressé par le commissaire de justice,

*1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’urgence n’est pas caractérisée dans la mesure où les difficultés de règlement ont débuté au mois de mars 2022 et que l’assignation a été délivré le 19 juin 2024. Elle soulève des contestations sérieuses notamment sur les désordres et l’insalubrité affectant le logement. Elle sollicite de suspendre les effets de la clause résolutoire, de ramener la dette à sa plus juste proportion et de lui permettre de s’acquitter de la dette dans un délai de trois ans au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’elle n’a pas été en mesure de connaître à qui elle devait verser le montant du loyer puisque depuis mars 2022 elle n’a aucun contact avec les héritiers et qu’elle n’a pas eu communication d’un RIB. Sur les contestations sérieuses elle se réfère au constat du commissaire de justice. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement, elle a des revenus d’un montant de 3.000 euros et des dettes à hauteur de 58.000 euros.

Reconventionnellement, sur le manquement du bailleur à ses obligations, elle soutient avoir subi un trouble de jouissance non pris en charge par les bailleurs et a fait dresser un procès-verbal de constat relevant des désordres. Elle demande réparation des dommages et des troubles subis du fait de l’inexécution des obligations des bailleurs et la condamnation sous astreinte des bailleurs à procéder à la réparation des désordres affectant le logement.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 753 du code de procédure civile il est rappelé que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncés au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes formulées au titre de la condamnation sous astreinte des bailleurs en ce qu’elles n’ont pas été reprises au sein du dispositif des dernières conclusions établies par Madame [T] [V].

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA SAISINE EN RÉFÉRÉ

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable sans que le juge n’ait lieu de se prononcer sur le critère de l’urgence.

II.SUR LES CONTESTATIONS SOULEVÉES PAR MME [V] ET LA DEMANDE DE RENVOI AU FOND

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes mesure qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle est sérieuse lorsqu’elle apparaît susceptible de prospérer au fond.

L’article 1728 du code civil, l’article 7 et l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 établissent que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, qui peut donner lieu à une résiliation de plein droit en cas d’inexécution du locataire. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubre ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75).

En l’espèce, Madame [T] [V] met en avant des défauts de son logement pour soulever une contestation (désordres et insalubrité )et affirmer que seul le juge du fond peut trancher cette question afin de pouvoir statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Si elle fait notamment valoir que les volets ne ferment pas hermétiquement et que les prises électriques sont arrachées, ainsi que la présence d’humidité dans la salle de bain, d’une fuite au niveau du robinet d’un radiateur et de que la chaudière ne tient pas allumée, éléments relevés par un constat de commissaire de justice établi le 1er octobre 2024, force est de constater que la locataire ne démontre pas avoir signalé l’existence de ces désordres auprès de la bailleresse avant la délivrance du commandement de payer et que les éléments qu’elle produit sont postérieurs de plusieurs mois à l’introduction de l’instance.

De même, elle ne justifie pas avoir pris contact avec le service communal d’hygiène et de santé ni de la production d’un arrêté de traitement d’insalubrité.

Par ailleurs, il convient de relever que le bail date du 10 février 2018 et que les impayés sont postérieurs au mois de mars 2022, période qui suit la séparation de Madame [T] [V] et de son compagnon intervenue le 16 octobre 2021 sur fond de violences conjugales. Madame [T] [V] explique ainsi dans ses écritures qu’elle n’a pas été en mesure de reprendre une activité professionnelle du fait des traumatismes subis et de sa grossesse et qu’elle s’est laissée submergée par les dettes. Dès lors, vu l’absence de difficulté durant 4 ans, il est vraisemblable que le non-paiement des loyers s’explique par ce manque à gagner et ces circonstances. Il n’existe en conséquence aucun élément justifiant un non-paiement volontaire des loyers.

Par ailleurs, si la défenderesse oppose également lors de l’audience qu’elle n’avait pas connaissance de l’identité des héritiers lui permettant de régler entre leurs mains les loyers, et qu’il ressort du décompte locatif produit aux débats par les demandeurs que les impayés ont effectivement commencé en mars 2022, soit à compter du décès de la bailleresse, Madame [T] [V] ne justifie pas que ses règlements ont été rejetés, ni qu’elle a écrit pour s’enquérir de la difficulté à l’ancienne adresse de Mme [G], ni même qu’elle a mis de coté les sommes dues afin de procéder à un règlement lorsque celles-ci lui seraient réclamées.

Il n’apparaît donc pas que les contestations soulevées soient suffisamment sérieuses pour priver de légitimité les causes du commandement de payer et excéder les pouvoirs du juge des référés concernant la résiliation du bail et ses conséquences.

III. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 février 2018 contient une clause résolutoire en cas d’impayés de loyers (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024 à Madame [T] [V], pour la somme en principal de 17.500,00 euros.

Madame [T] [V] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

Par ailleurs, si Madame [T] [V] produit au débat la copie d’un dossier de surendettement déposé auprès de la Banque de France de [Localité 10], reçu le 16 novembre 2024 soit dans les jours précédents l’audience, cette procédure ne peut avoir aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du19 mai 2024, dès lors que si une décision de recevabilité est rendue, elle sera nécessairement postérieure au délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT PROVISIONNEL DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] produisent un décompte du 08 novembre 2024 démontrant que Madame [T] [V] reste devoir la somme de 23.100,00 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Madame [T] [V] demande de ramener la dette à sa plus juste proportion. Cependant elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 23.100,00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige dispose "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement "

Et le même article 24 VII. dispose "Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Madame [T] [V] demande de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable avant la réforme du 27 juillet 2023. Or, il convient de rappeler que depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge ne peut accorder des délais qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, conditions cumulatives.

Par ailleurs, elle ne justifie pas de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ouverte à son bénéfice en ce qu’il est uniquement produit un courrier de déclaration de surendettement transmis à la commission de surendettement des particuliers de [Localité 10], ce qui ne démontre pas la complétude du dossier.

Il ressort également du décompte locatif produit que la dette ne cesse d’augmenter et a atteint une somme particulièrement conséquente. Madame [T] [V] ne démontre pas être en situation de régler cette dette locative dans les délais impartis. Surtout, la défenderesse ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience de sorte que la condition essentielle d’application de l’article 24 V et VI de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas remplie et qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions ci-dessus visées et d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

VI- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 19 mai 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [T] [V] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [T] [V] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à Madame [T] [V] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, en ce que sa mauvaise foi, qui ne peut être présumée, n’est établie par aucun élément probant. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [T] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Madame [T] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 700 euros, révisable selon stipulations contractuelles, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 30 novembre 2024 inclus étant déjà compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

VII. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES RECONVENTIONNELLES DE MME [V]:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si le juge des référés n’a pas compétence pour allouer des dommages et intérêts, ce qui relève effectivement du pouvoir du juge du fond, il a, en revanche, qualité pour allouer une provision au créancier dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le bailleur a l’obligation, tant en vertu des dispositions contractuelles que des dispositions légales, de délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir celui-ci en état de servir à l’usage pour lequel il avait été loué, d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail et d’y effectuer toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, Madame [T] [V] sollicite la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice moral et de la somme de 15.010 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance correspondant à une réduction proportionnelle d’un tiers du loyer depuis son entrée dans les lieux.

Ces demandes s’analysent nécessairement comme des demandes de provision puisqu’elles ont été formées devant le juge des référés.

Il ressort du constat du commissaire de justice dressé le 1er octobre 2024 que les volets ne ferment pas hermétiquement, que les prises électriques sont arrachées, que la salle de bain présente des moisissures, qu’une fuite est située au niveau du robinet d’un radiateur, que certains revêtement de sols sont dégradés, que la chaudière ne tient pas allumée et qu’il y a de la condensation au plafond sur les murs de la cuisine.

S’agissant de l’isolation du logement, si le constat dressé indique que les fenêtres sont en simples vitrages et que les volets ne ferment pas hermétiquement et si l’état des lieux d’entrée réalisé le 10 février 2018 précise que les fenêtres sont dans un état moyen, il n’est produit aucune facture d’électricité démontrant que le logement est une passoire thermique, outre qu’un diagnostic de performance énergétique a été communiqué à la locataire lors de la signature du bail mais n’est produit aux débats par aucune des parties.

Par ailleurs cet état des lieux d’entrée ne porte aucune mention de ce que les prises électriques seraient dégradées ou que le sol serait dégradé dans l’une des chambres, de même que dans couloir coté nuit, au niveau de l’entrée du salon et dans la cuisine. Il n’était relevé aucune moisissure dans la salle de bain à l’entrée dans les lieux.

Ainsi, si ce constat met en avant la présence de désordres affectant le logement, leur imputabilité aux propriétaires n’est pas démontrée.

Surtout, la locataire n’a jamais informé les bailleurs actuels ni même la bailleresse initiale de l’existence de ces désordres avant l’établissement de ce constat de commissaire de justice, alors même qu’elle réside dans le logement depuis plus de 6 ans. Elle ne produit aucun élément permettant d’établir la date de leur apparition alors même que ces désordres ont été constatés après la résiliation du bail.

En conséquence, Madame [T] [V] sera déboutée de ses demandes indemnitaires ainsi que de sa demande relative au remboursement des frais de constat d’huissier.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I], Madame [T] [V] sera condamnée à leur payer une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] [V] étant condamnée aux dépens, elle ne peut prétendre à une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action en référé;

DISONS ni avoir lieu à contestation sérieuse concernant les demandes de Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2018 entre Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I], venant aux droits de Madame [E] [N], d’une part, et Madame [T] [V], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment 3, n°507), la cave au sous-sol (bâtiment 3, n°37) et le garage au sous-sol (bâtiment 6, n°22) situés [Adresse 6], [Localité 4], sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

DEBOUTONS Madame [T] [V] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [T] [V] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 23.100,00 euros (décompte arrêté au 08 novembre 2024, incluant novembre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [T] [V] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 700 euros, révisable selon stipulations contractuelles ;

DEBOUTONS Madame [T] [V] de ses demandes en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral subi, ainsi que de sa demande en paiement des frais de constat de commissaire de justice;

CONDAMNONS Madame [T] [V] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [G] épouse [I] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [T] [V] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente