TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00518 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SWI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

MINUTE N° 25/00924

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [C] [N] divorcée [L],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Gaelle ZAFRANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

Madame [E] [N] divorcée [Y], remariée [V] (nom d’usage [Y]),

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Gaelle ZAFRANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

ET :

L’ASSOCIATION AU COEUR DES QUARTIERS,

dont le siège social est sis [Adresse 2] ; Locaux loués : [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er avril 2017, M. [T] [N], aujourd’hui décédé, Mme [E] [Y] et Mme [C] [N] ont consenti à l’association Au cœur des quartiers un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7].

Plusieurs commandements de payer les arriérés locatifs visant la clause résolutoire ont successivement été délivrés au preneur, en date du 23 avril 2021, du 5 décembre 2023 des 4 et 16 juillet 2024 et, en dernier lieu, en date du 2 décembre 2024 (dans les lieux loués) et 3 décembre 2024 (au siège social), pour obtenir paiement de la somme en principal de 15.927,34 euros.

Le 20 décembre 2024, les bailleurs faisaient en outre délivrer à l’association Au cœur des quartiers un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire, pour obtenir la justification de la souscription d’une assurance par le preneur.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées, Mme [E] [Y] et Mme [C] [N], par acte du 27 février 2025, ont fait assigner en référé devant le président de ce tribunal l’association Au cœur des quartiers, pour :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce et subsidiairement, au visa des articles 1217 et 1728 du code civil, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des divers manquements du preneur ;

– Ordonner l’expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique, de l’association Au cœur des quartiers ainsi que de tout occupant dans les lieux de son chef ;

– Condamner l’association Au coeur des quartiers à leur payer la somme de 8.386,48 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– Condamner l’association Au coeur des quartiers à leur payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– Ordonner la remise de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

– Condamner l’association Au coeur des quartiers à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer.

À l’audience du 10 avril 2025, la Mme [E] [Y] et Mme [C] [N] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la baisse, à la somme de 3.488,71 euros, au 1er avril 2025.

Régulièrement assignée à étude du commissaire de justice, l’association Au coeur des quartiers n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, les bailleurs fondent exclusivement leur demande sur le défaut de paiement du preneur.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 2 décembre 2024 (dans les lieux loués) et 3 décembre 2024 (au siège social), pour obtenir paiement de la somme en principal de 15.927,34 euros.

Il résulte du décompte actualisé à la baisse à l’audience, arrêté au 1er avril 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois et que les bailleurs sont ainsi fondés à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail au 3 janvier 2025.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que le preneur s’est acquitté de l’intégralité de la dette locative visé au commandement en date du 27 mars 2025 et qu’il est, au 9 avril 2025, redevable d’une somme inférieure au seul loyer courant d’avril 2025.

Aussi, l’expulsion du défendeur ne saurait être ordonnée dans la mesure où le fait d’avoir intégralement payé sa dette avant l’audience le placerait dans une situation moins favorable que celle d’un locataire qui n’aurait pas réglé ses arriérés et serait susceptible d’obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire, compte tenu de ces éléments, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Ainsi, au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder des délais suspensifs rétroactifs jusqu’au 31 mars 2025 pour s’acquitter de la dette issue du commandement de payer.

Par voie de conséquence, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué par suite du commandement de payer délivré les 2 et 3 décembre 2024, celui-ci ayant été complètement régularisé avant le 31 mars 2025.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

L’article 1217 du code civil prévoit que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Au cas présent, les bailleurs demandent à titre subsidiaire au juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des divers manquements du preneur à ses obligations, en particulier le défaut de paiement et l’absence de production du justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Or, si le juge des référés peut, si les conditions en sont réunies, constater l’acquisition d’une clause résolutoire figurant au contrat liant les parties, il est de jurisprudence constante qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation d’un bail. En effet, l’appréciation de l’existence, de l’étendue et de la gravité des manquements contractuels allégués au soutien d’une demande en résiliation de bail relève du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande.

Sur les demandes en paiement

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, les bailleurs ne forment aucune demande provisionnelle.

Or, le juge des référés ne peut accorder que des provisions.

Ces demandes ne peuvent donc prospérer.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule en son article 3 e) que « le preneur devra, sur simple demande du bailleur, justifier de la réalité de ses assurances et du paiement régulier des primes correspondantes. »

La partie défenderesse ne démontre pas avoir justifié auprès des bailleurs de la souscription d’une assurance, en dépit du commandement qui lui a été délivré à cette fin le 20 décembre 2024.

Il est donc justifié de lui ordonner cette communication, suivant modalités fixées au dispositif et sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

L’association Au cœur des quartiers, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 23 avril 2021, du 5 décembre 2023 des 4 et 16 juillet 2024 et du 2 et 3 décembre 2024.

Enfin, l’équité commande d’allouer à Mme [E] [Y] et Mme [C] [N] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial liant les parties et en suspendons immédiatement les effets ;

Accordons rétroactivement jusqu’au 31 mars 2025 des délais de paiement à l’association Au cœur des quartiers ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire au cours des délais ainsi accordés ;

Constatons qu’au 31 mars 2025, l’association au cœur des quartiers a apuré les causes du commandement de payer du 2 et 3 décembre 2024 et l’arriéré locatif de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

Disons que la clause résolutoire n’a pas joué du fait du commandement de payer des 2 et 3 décembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en résiliation judiciaire du bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes en paiement ;

Ordonnons à l’association au cœur des quartiers de communiquer à Mme [E] [Y] et Mme [C] [N] une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ceci pendant au maximum 60 jours ;

Condamnons l’association au coeur des quartiers à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 23 avril 2021, du 5 décembre 2023 des 4 et 16 juillet 2024 et du 2 et 3 décembre 2024 ;

Condamnons l’association au cœur des quartiers à payer à la Mme [E] [Y] et Mme [C] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 MAI 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE