TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07183 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQXX

N° de MINUTE : 25/00322

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] [Adresse 1] ET [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société LENOBLE – RIVET, SASU

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [X] est propriétaire des lots 130, 223 et 231 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Madame [Z] [X] à lui payer la somme de 9 909,75 euros au titre des appels impayés sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023

— condamner Madame [Z] [X] à lui payer la somme de 1 152,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023

— condamner Madame [Z] [X] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [Z] [X] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [Z] [X], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 1er juillet 2024

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 152,14 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 909,75 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 6 959 euros et à compter du 8 juillet 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de ses frais de recouvrement pour un montant total de 1 152,14 euros, correspondant à des sommations de payer, des frais de mise en demeure, des frais de transmission du dossier à l’avocat.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de sept lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 150 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire, et observé qu’il n’est pas justifié de l’utilité de procéder à des mises en demeure à seulement trois mois d’intervalle.

Les frais de « transmission avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [Z] [X] est redevable de la somme de 150 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des jugements du 27 juin 2013, du 20 avril 2016 et du 28 novembre 2017 que Madame [Z] [X] a déjà été condamnée à plusieurs reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Madame [Z] [X] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Madame [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5] (93) les sommes de :

-9 909,75 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 6 959 euros et à compter du 8 juillet 2024 sur le surplus

-150 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

-800 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne Madame [Z] [X] aux dépens de l’instance,

— Condamne Madame [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 17 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON