TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/11993 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOC

N° de MINUTE : 25/00187

Monsieur [R] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître [P], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0485

DEMANDEUR

C/

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.A.R.L. CONCILIA

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 mars 2001 établi par Maître [I] [S], notaire au sein de la société civile professionnelle "[I] [S] et [E] [X] Monsieur [R] [G] a acquis auprès de Monsieur [H] [A] dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], les lots n°10, 11 et 12 correspondant respectivement à une pièce à usage de chambre (lot n°10), un logement divisé en dégagement, cuisine, salle de séjour, une chambre (lot n°11) et un logement divisé en cuisine et chambre (lot n°12), moyennant le prix de 410.000 francs.

Le 06 mai 2022, Monsieur [G] a signé un compromis de vente avec Madame [M] portant sur ces mêmes lots de copropriété, mais la vente n’a pas été réitérée.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 22 septembre 2022, reçu le 23 septembre 2022, Monsieur [G] a sollicité du syndic de copropriété, la SARL CONCILIA, l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une proposition d’achat de parties communes à savoir un morceau de couloir rattaché au lot n°11 lui appartenant.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 03 octobre 2022, reçu le 09 octobre 2022, Monsieur [G] a sollicité la convocation d’une assemblée générale extraordinaire portant sur une proposition d’achat de parties communes à savoir un morceau de couloir rattaché au lot n°11 lui appartenant.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 22 juillet 2023, Monsieur [G] a informé le notaire, Maître [S], de ce qu’un morceau de couloir rattaché au lot n°11 constituait en réalité une partie commune et non une partie privative et a sollicité des explications sur cette erreur.

Par acte d’huissier en date du 23 novembre 2023, Monsieur [R] [G] a fait assigner Maître [I] [S] et la SARL CONCILIA devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre les dépens et les frais irrépétibles, la somme de 20.700 €.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] fait valoir que Maître [S] a manqué à son obligation d’information et de conseil en ne faisant pas diligence pour communiquer les plans qui auraient permis de constater l’annexion des parties communes.

Par ailleurs, Monsieur [G] soutient que la SARL CONCILIA en sa qualité de syndic, n’a pas répondu à sa demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire et lorsqu’elle a enfin inscrit sa demande de rachat des parties communes annexées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2023, elle a convoqué l’assemblée générale alors que son mandat était expiré et sans respecter le délai de 21 jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, de sorte que celle-ci est nulle et a d’ailleurs été judiciairement contestée. Il explique que ces manquements de la SARL CONCILIA ont empêché la régularisation de la vente des parties communes annexées ainsi que la réitération de la vente de ses biens au sein de la copropriété ; que depuis lors le prix de l’immobilier a baissé entraînant une perte de valeur vénale de son bien de 15.000 € et qu’il a dû prendre en charge financièrement les frais de géomètre expert, le prix du rachat des parties communes annexées et les frais de notaires afférents.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour

être plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 13 mai 2024, Maître [S] demande au tribunal de :

« Juger que Monsieur [R] [G] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de leurs demandes.

Rejeter l’exécution provisoire. Condamner Monsieur [G] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

Au soutien de ses prétentions, Maître [S] fait valoir qu’en sa qualité de notaire il n’a commis aucune faute. Il indique qu’il rédige l’acte en fonction des pièces qui lui sont remises, qu’il n’est pas tenu de visiter les biens objets de la vente afin d’en vérifier la consistance et qu’aucun élément objectif en sa possession en lui permettait de soupçonner l’existence d’une appropriation des parties communes. Il souligne à cet égard, qu’à la date de rédaction de l’acte il n’avait pas d’obligation de joindre et consulter les plans de la copropriété, dont au demeurant la lecture n’aurait pas permis de déceler une quelconque anomalie.

Maître [S] soutient également que Monsieur [G] ne démontre pas que le compromis de vente n’a pas été réitéré en raison de l’annexion des parties communes, mais en raison de l’incurie du syndic de copropriété, de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice invoqué par Monsieur [G].

Enfin, Maître [S] expose que Monsieur [G] ne démontre pas avoir effectivement réglé les frais de géomètre, de notaire et de rachat des parties communes et qu’il n’établit pas non plus la réalité de la perte de chance de vendre son bien à un prix supérieur.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par remise à personne se déclarant habilitée, la SARL CONCILIA n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la responsabilité du notaire, Maître [S]

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu’il s’assure, par ses vérifications, de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

Il y a également lieu de rappeler qu’il est de principe qu’un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu’il n’a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d’investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

Ainsi, le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, l’acte authentique du 28 mars 2001 décrit ainsi les biens acquis par Monsieur [G] :

« LE LOT NUMERO DIX (10) :

Une pièce à usage de chambre située au second étage du bâtiment A.

(…)

LE LOT NUMERO ONZE (11) :

Un logement situé au second étage du bâtiment A, divisé en dégagement, cuisine, salle de séjour, une chambre.

(…)

LE LOT NUMERO DOUZE (12) :

Dans le bâtiment A, 2ème étage, un logement divisé en : cuisine et chambre. ».

Les superficies sont ensuite indiquées pour chacun des trois lots séparément et il est précisé que le mesurage a été effectué par le cabinet Alizé selon certificat établi le 4 juillet 2000 demeuré annexé.

Ce même acte authentique indique :

— en page 4 que l’immeuble a fait l’objet d’un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division reçu par Maître [D], notaire le 27 juin 1977 et qu’il a été modifié suivant acte authentique reçu par Maître [W], notaire, le 13 octobre 1995.

— en page 7 qu’un exemplaire dudit règlement de copropriété a été remis par le vendeur à l’acquéreur qui déclare en avoir une parfaite connaissance.

Or, Monsieur [G] ne produit pas ledit règlement de copropriété.

En revanche, les plans de l’état descriptif de division versés aux débats par Monsieur [G] montrent les trois lots n°10,11 et 12 bien identifiés. Le lot n°10 correspond à une chambre, le lot n°12 à une cuisine et une chambre et le lot n°11 à un dégagement, une cuisine, une salle de séjour et une chambre. Sur ces plans figure également un couloir séparant les lots n° 10 et n°12 et menant au lot n°11, une porte est matérialisée environ au milieu de ce couloir dont la première moitié est donc une partie commune et la seconde une partie privative comprise dans le lot n°11 et constitue un dégagement, d’ailleurs la mention « dgt » y est apposée.

Ces plans correspondent parfaitement à la description des lots tels qu’ils figurent dans l’acte authentique de vente du 28 mars 2001 rédigé par Maître [S], en particulier l’existence d’un dégagement dans le lot n°11.

Ainsi, la seule consultation de ces plans ne pouvait permettre au notaire de soupçonner l’existence d’une appropriation de parties communes, sauf à effectuer des vérifications sur place, ce qu’il n’avait pas l’obligation de faire.

Monsieur [G] ne produit aucune autre pièce démontrant l’existence d’éléments objectifs qui auraient pu amener le notaire à douter de la consistance des biens et qui aurait pu l’amener à réaliser ou faire réaliser des vérifications quant à une éventuelle appropriation des parties communes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve suffisante, qui pourtant leur incombe, de ce que Maître [S] a commis une faute.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la responsabilité du syndic, la SARL CONCILIA

Aux termes de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Selon l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967, la demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais, en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

Elle est accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l’article 10 et au 3° du I de l’article 11.

En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, Monsieur [G] a sollicité par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 22 septembre 2022, reçu le 23 septembre 2022, l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires du rachat d’une partie commune, à savoir une partie de couloir attenant à ses lots.

Par ailleurs, à peine 15 jours plus tard, Monsieur [G] a sollicité par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 03 octobre 2022, reçu le 09 octobre 2022, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour la même question du rachat de la même partie commune.

Monsieur [G] ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire pour l’année 2022, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si sa demande d’inscription à l’ordre du jour de cette assemblée générale était possible.

En revanche, sa demande a été satisfaite pour l’assemblée générale ordinaire du 22 février 2023, l’ordre du jour comportant une résolution n°17 relative à la proposition d’achat par Monsieur [G] d’une partie de couloir commun attenant à ses lots, ce qui ne rendait plus nécessaire la tenue d’une assemblée extraordinaire ou à tout le moins nécessitait d’attendre le résultat du vote à intervenir lors de l’assemblée générale ordinaire du 22 février 2023.

Monsieur [G] affirme que cette assemblée générale est nulle pour avoir été convoquée par un syndic dépourvu du pouvoir pour ce faire, qui plus est sans respecter le délai de 21 jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et qu’une procédure judiciaire est d’ailleurs en cours aux fins d’annulation de cette assemblée générale.

Or, non seulement il ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 2023, mais il ne produit pas non plus celui de la précédente assemblée générale de 2022, ni la preuve que les convocations ont été adressées moins de 21 jours avant l’assemblée générale du 22 février 2023, ni aucun justificatif sur l’existence d’une procédure judiciaire en cours aux fins d’annulation de cette assemblée générale.

Dans ces conditions, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve que la SARL CONCILIA a manqué ses obligations en tant que syndic de la copropriété.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [G] sera condamné aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, pour ceux dont elle a fait l’avance, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de Monsieur [G] à payer à Maître [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [R] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, pour ceux dont elle a fait l’avance, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Maître [I] [S] la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,