TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00746 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RUV

Minute : 25/1149

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA)

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [Y] [X] épouse [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Septembre 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [X] épouse [W],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2016, la SA CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA) venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS a donné à bail à Madame [W] [Y], née [X] et Monsieur [W] [P] des locaux à usage d’habitation sis, [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 572,57 euros, assorti de 98,24 euros de charges.

Suite au décès de Monsieur [W] [P], survenu le 18 juillet 2020, seule sa veuve

Madame [W] [Y], née [X] est demeurée titulaire du bail.

Les loyers sont irrégulièrement payés.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 2 septembre 2024 un commandement de payer à Madame [W] [Y], née [X] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 3 629,08 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2024.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti.

La Caisse des Allocations Familiales de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 17 juin 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 16 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [W] [Y], née [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la partie défenderesse n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de deux mois, comme il en a été fait obligation et constater par voie de conséquence que la clause résolutoire est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Madame [W] [Y], née [X] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que la sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Fixer et Condamner Madame [W] [Y], née [X] à payer à la bailleresse la somme de 3 390,17 euros, due pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Condamner Madame [W] [Y], née [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant au loyer et des charges conformément au contrat de bail, et ce, comme si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et cela jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [W] [Y], née [X] aux entiers dépens en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 20 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré des loyers et des charges à la somme de 4 910,14 euros, échéance du mois de juin 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Madame [W] [Y], née [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 2 septembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse souligne que la dette est croissante et pérenne. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense.

Madame [W] [Y], née [X] comparaît, elle expose gagner 1 450 euros par mois en qualité de laveuse, blanchisseuse. Elle dit que son contrat doit se poursuivre. Elle précise vivre dans les lieux avec sa fille, qui confrontée à des problèmes de santé ne travaille pas. Elle propose d’éteindre sa dette locative par des versements de 50 euros en sus du loyer courant, lequel loyer est de 719,20 euros. Sur interpellation, la bailleresse déclare que la locataire a réglé son dernier loyer précédent l’audience dans son intégralité.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale diligentée au profit de la défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée aux services de la Préfecture le 20 janvier 2025 en vue d’une audience prévue le 3 juillet 2025, soit plus de deux mois après.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse de Allocations Familiales de la Seine-Saint-Denis, le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025 et qu’ainsi la saisine requise par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, se trouve constituée.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le présent bail n’ayant point fait l’objet d’un renouvellement postérieurement au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions relatives aux baux d’habitation, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer, reproduit à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 7, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En outre, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié à Madame [W] [Y], née [X] le 2 septembre 2024, pour la somme de 3 629,08 euros. Il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2016, à compter du 3 novembre 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater à l’examen des relevés de compte, que l’origine de la dette remonte à l’année 2018. Enfin, que Madame [W] [Y], née [X], au vu des efforts qu’elle peut consentir en sus du paiement du loyer courant, ne peut raisonnablement éteindre sa dette locative dans le délai de 36 mois.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 3 novembre 2024, Madame [W] [Y], née [X] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [W] [Y], née [X], sera condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte actualisé au 2 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 910,14 euros, somme de laquelle il convient d’ôter les frais de contentieux apparus sur le décompte pour un total de 650,40 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [Y], née [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 259,74 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 2 septembre 2024 sur la somme de 3 134,04 euros, nette de frais de contentieux, et ce, jusqu’à l’assignation, à compter de l’assignation du 16 janvier 2025 sur la somme de 2 895,13 euros, nette de frais de contentieux, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont il conviendra de déduire les frais de contentieux d’un montant de 155,36 euros en date du 3 février 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [W] [Y], née [X], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, les frais de signification du commandement de payer du 2 septembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [W] [Y], née [X] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, sise [Adresse 2]-France à [Localité 8], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 septembre 2016, entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part et Madame [W] [Y], née [X], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, logement 1098 02 02 0003, sis [Adresse 3] et leurs éventuelles annexes à [Localité 5], sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [Y], née [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [W] [Y], née [X] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 259,74 euros (quatre mille deux cent-cinquante-neuf euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, mensualité de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 septembre 2024 sur la somme de 3 134,04 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 16 janvier 2025 sur la somme de 2 895,13 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, dont il conviendra d’ôter les frais de contentieux d’un montant de 155,36 euros, en date du 3 février 2025  ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [W] [Y], née [X] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Madame [W] [Y], née [X] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Madame [W] [Y], née [X] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [W] [Y], née [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer en date du 2 septembre 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT