TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02590 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IXX

Minute : 25/00225

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [K] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [Z] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Monsieur [K] [W] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 16 mars 2009, l’OPH de [Localité 12] aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a consenti à M. [P] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 254,97 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie 254,97 euros.

Par avenant du 1er octobre 2019, M. [Z] [T] s’est vu transférer le bénéfice du bail suite au décès de M. [P] [T].

Le 17 mai 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [Z] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1864,68€ arrêtée à la date du 28 avril 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance contre les risques locatifs,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 2372,36€ au titre de la dette locative arrêtée au 12 août 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, Est Ensemble Habitat a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et n’a pas produit d’attestation d’assurance contre les risques locatifs, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3440,52€ arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [Z] [T], comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a indiqué percevoir le revenu de solidarité active et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Est Ensemble Habitat a informé la juridiction avoir été rendu destinataire de l’attestation d’assurance de M. [T] et se désister en conséquence de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs

Il convient d’acter le désistement du demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 28 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 16 mars 2009, modifié par avenant en date du 1er octobre 2019, contient en son article 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 1864,68 euros arrêtée au 28 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a fait l’objet d’aucune modification par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

Il ressort du décompte produit que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. M. [Z] [T] ne peut en conséquence se voir octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

A compter du 18 juillet 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [Z] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [Z] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 18 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [Z] [T] reste devoir la somme de 3440,52 € arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [Z] [T] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 3402,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme 2372,36 € et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code civil, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 16 mars 2009, modifié par avenant le 1er octobre 2009, par l’OPHLM de [Localité 12], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à M. [Z] [T] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6]) sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

Condamnons M. [Z] [T] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 18 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [Z] [T] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 3402,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2023 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme 2372,36 et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Rejetons la demande d’Est Ensemble Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Z] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge