TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02159 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3LA

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

C/

[U] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [U] [L]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille – 14000 CAEN

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [L]

né le 28 Juin 1985 à TURQUIE (ISTANBUL), demeurant 12 Rue de Champagne – Porte 31 – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2023, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a donné à bail à Monsieur [U] [L] un appartement situé 12 rue de champagne, porte 31, 14000 Caen, pour un loyer mensuel de 313,80 euros, et 99,66 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a fait signifier à Monsieur [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 919,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 8 janvier 2024 l’office public de l’habitat CAEN LA MER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ;condamner Monsieur [U] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2134,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention ; la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 14 mai 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4335,56 euros arrêtée au 11 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’office public de l’habitat CAEN LA MER soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 janvier 2024. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [L], ne conteste pas le principe de la dette. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’office public de l’habitat CAEN LA MER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’office public de l’habitat CAEN LA MER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2024 que l’office public de l’habitat CAEN LA MER rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté, à hauteur de 4335.56 euros, la somme de 327,93 euros (107,87+176,78+43,28) euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [L] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER la somme de 4 007,63 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 mai 2024 sur la somme de 2134.27 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2023 à compter du 16 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 février 2024, Monsieur [U] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [L] à son paiement à compter de 16 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Selon le diagnostic social et financier versé aux débats, il perçoit un revenu de 1300 euros. Il est électricien.

Selon le décompte produit, le dernier paiement intervenu est celui du 9 décembre 2024 à hauteur de 414,56 euros, soit le loyer et les charges courantes en cours.

L’examen du décompte produit fait apparaître que dès le début du bail, Monsieur [U] [L] a rencontré des difficultés de paiement. Ainsi, le premier paiement de loyer est intervenu seulement en mars 2024, pour un bail conclu en septembre 2023. Cependant, malgré ces irrégularités, il doit être relevé que Monsieur [U] [L] a fait des efforts de paiement dans les échéances précédant l’audience. Ainsi, il a procédé à un paiement de 457,65 euros le 11 octobre 2024, puis à deux paiements de 463,56 euros et 443,45 euros en novembre 2024 et enfin à un paiement de 414,56 euros le 9 décembre 2024.

Le diagnostic social et financier conclut à la capacité de rembourser la dette.

Compte tenu du montant de celle-ci, la proposition du défendeur apparaît néanmoins insuffisante pour solder la dette dans le respect des délais légaux. Ainsi, et en prenant en compte l’opposition du bailleur, dont il sera malgré tout passé outre, Monsieur [U] [L] devra s’acquitter d’une somme de 110 euros par mois, en plus de son loyer courant, pour éviter les effets de la clause résolutoire. Cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’office public de l’habitat CAEN LA MER les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat CAEN LA MER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 septembre 2023 entre l’office public de l’habitat CAEN LA MER d’une part, et Monsieur [U] [L] d’autre part, concernant les locaux situés 12 rue de champagne, porte 31, 14000 Caen, sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER la somme de 4007.63 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 décembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à de l’assignation du 13 mai 2024 sur la somme de 2134.27 euros ;

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [U] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 110 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF ;

DÉBOUTE L’office public de l’habitat CAEN LA MER de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de ce jugement sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION