TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

rendue le 28 Avril 2026

Numéro RG : N° RG 26/00016 – N° Portalis DB2P-W-B7K-E5VN

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. OPAC DE LA SAVOIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

non comparant

Madame [D] [S] épouse [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Carine HOËNY

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 17 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 6 juillet 2021, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après l’OPAC DE LA SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 594,26 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par contrat du même jour, l’OPAC DE LA SAVOIE a donné à bail à Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] un parking (n° 2) situé à [Adresse 5] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 22,10 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, l’OPAC DE LA SAVOIE a fait signifier à Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1393,45 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, l’OPAC DE LA SAVOIE a fait assigner Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les deux contrats de bail conclus le 6 juillet 2021 à la date du 2 décembre 2025,

— constater la résiliation de plein droit des contrats de bail à la date du 2 décembre 2025 et dire que Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] à lui payer la somme provisionnelle de 2591,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 décembre 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 17 mars 2026, l’OPAC DE LA SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 774,79 euros, selon le décompte arrêté au 6 mars 2026. Le bailleur indique qu’une première procédure avait été engagée contre les locataires en décembre 2019 où des délais de paiement suspensifs ont été octroyés. Il ajoute qu’un nouveau contrat de bail a été signé en 2021. Il précise que les deux contrats de bail ont une clause résolutoire. Il explique qu’il n’y a pas eu de réglement de mai 2025 à février 2026. Il indique qu’un versement de 3000 euros a eu lieu le 10 février 2026 mais précise qu’il n’y a pas eu de réglement au mois de mars. Il déclare que le versement doit intervenir au 1er jour ouvrable suivant le mois échu. Il ajoute que la notification à la préfecture est intervenue le 13 janvier 2026. Il indique que le loyer, aide au logement déduite, s’élève entre 327 et 333 euros, outre 22,10 euros pour le garage. Il précise que l’aide au logement lui est versée directement et s’élève à 464,81 euros. Il déclare en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au vu du versement important effectué par les locataires.

Monsieur [J] [U] comparaît et reconnaît être redevable de la somme réclamée par le demandeur. Il déclare souhaiter rester dans le logement et propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 200, 300 ou 350 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Il indique que Madame ne travaille pas et perçoit 400 euros au titre des allocations familiales. Il explique être en micro-entreprise et ne pas avoir de salaire fixe. Il précise qu’il peut ne rien percevoir en salaire. Il explique être en capacité de solder la dette d’ici la fin de la semaine. Il ajoute avoir trois enfants âgés de 16 ans, 13 ans et 6 ans. Il précise ne pas avoir de dettes, ni de crédits. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle le bailleur indique ne pas s’opposer.

Madame [D] [S] épouse [U], citée à personne, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’OPAC DE LA SAVOIE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, par ailleurs réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 1er octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 13 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPAC DE LA SAVOIE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 6 juillet 2021 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 2 octobre 2025, pour la somme en principal de 1393,45 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2025.

4°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le parking

En application des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de location portant sur le parking (n°2) en date du 6 juillet 2021 comporte une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement resté infructueux en cas de non paiement du loyer ou de manquement aux obligations imposées par le contrat.

Cette clause était rappelée par le commandement de payer en date du 2 octobre 2025, et il résulte du décompte produit par l’OPAC SAVOIE qu’aucun règlement libératoire n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant ce commandement de payer.

Il sera dès lors constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le contrat de location portant sur le parking (n°2) étaient réunies à la date du 3 décembre 2025.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

* Sur les pénalités d’enquête sociale :

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose dans son premier alinéa que “Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.”

En l’espèce, l’OPAC DE LA SAVOIE ne justifie nullement avoir demandé aux locataires la production de leur dernier avis d’impôts ou de non imposition dans un délai imparti.

Dans cette mesure, l’OPAC DE LA SAVOIE n’est pas fondé à obtenir leur condamnation au paiement d’une pénalité d’enquête sociale pour le mois de janvier 2026 en application de la disposition précitée.

*Sur l’arriéré locatif :

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPAC DE LA SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite et de la pénalité d’enquête sociale, la somme de 640,74 euros, incluant l’échéance du mois de février 2026.

Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] reconnaissent être redevable de cette somme et n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à payer à l’OPAC DE LA SAVOIE la somme de 640,74 euros par provision.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant 3000 euros le 10 février 2026.

En outre, le bailleur indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] proposent de s’acquitter de la somme mensuelle de 200, 300 ou 350 euros en sus du loyer et des provisions sur charges.

Dès lors, Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé.

L’effet de la clause résolutoire prévue dans les deux contrats de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, les clauses résolutoires reprendront leur pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail relatifs au logement et au parking (n°2) n’avaient pas été résiliés.

7°) Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’OPAC DE LA SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

8°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires, il est par ailleurs équitable de débouter l’OPAC DE LA SAVOIE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2021 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie et Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 décembre 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2021 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie et Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] concernant le parking (n°2) situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 3 décembre 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] à payer à l’OPAC DE LA SAVOIE la somme provisionnelle de 640,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du parking (n°2), comprenant le mois de février 2026 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions charges courants, en 3 mensualités de 200 euros chacune, et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet des clauses résolutoires des contrats de bail relatifs au logement et au parking (n°2) pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré lié aux contrats de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que les clauses résolutoires des contrats de bail relatif au logement et au parking (n°2) retrouvent leur plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC DE LA SAVOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] soient condamnés solidairement à verser à l’OPAC DE LA SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [D] [S] épouse [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 avril 2026, par Madame Carine HOËNY, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION