TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 MARS 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 9 décembre 2025

GROSSE :

Le 3 MARS 2026

à M^e Aurélie REYMOND

EXPEDITION :

Le 3 MARS 2026

à M^e Frédéric ASDIGHIKIAN

N° RG 25/02717 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M74

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE [J], société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le SIREN 432 447 662 dont le siège est sis14 bis rue du Berceau 95100 ARGENTEUIL et ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, administrateur de biens, dont le siège social est sis 2 B boulevard Latil – 13008 MARSEILLE

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [W]

née le 18 Octobre 1988 à AUXERRE (89), demeurant 22 Square National Bât 22 – 13003 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N13055/2025/007988 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2016, la Société Civile Immobilière (SCI) [J] a donné à bail à Madame [A] [W], un local d’habitation non meublé situé 22 square National, Bât 22,13003 à Marseille pour un loyer mensuel de 670 euros charges comprises et pour une durée de trois ans.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, La SCI [J] a fait signifier à Madame [A] [W] un congé pour reprise à effet au 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, La SCI [J] a fait assigner Madame [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— validation du congé pour reprise,

— constat de l’occupation sans droit ni titre compter de la date d’effet du congé,

— expulsion sous astreinte de 100 euros, débutant 15 jours après la signification du jugement avec réserve de la faculté de liquider l’astreinte,

— condamnation au paiement de 592,08 euros au titre des loyers et indemnités mensuelles d’occupation arriérés au 24 mars 2025 et à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à son départ des lieux en vertu du jugement à intervenir une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros charges en sus,

— condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, à valoir sur son préjudice du fait de l’absence de restitution des lieux à la date d’effet du congé,

— condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 9 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs ont déposé leurs dossiers.

A cette audience, la SCI [J] représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 1 645,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2025.

Madame [A] [W], représentée par son conseil sollicite un délai d’un an pour quitter le logement, des délais de paiement pour solder la dette de loyer, et qu’il soit statué comme en matière d’aide juridictionnelle sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité pour agir

La SCI [J] justifie de sa qualité de propriétaire des lieux par la production d’une attestation notariale établie le 12 avril 2013.

Sur le congé délivré par la bailleresse

Aux termes des dispositions de l’article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision ».

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé : (…)- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

En l’espèce, le bail consenti à Madame [A] [W] pour une durée de trois ans le 15 mars 2016 arrivait à échéance le 14 mars 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bénéficiaire est Monsieur [T] [J], fils des gérants de la SCI du même nom. Son nom, sa qualité et son adresse sont précisés dans l’acte délivrant congé.

Le congé de la bailleresse du 12 septembre 2024 à effet au 14 mars 2025 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant la date d’expiration du bail.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par la défenderesse tant sur sa forme que sur son caractère sérieux est régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 14 mars 2025.

Madame [A] [W], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 14 mars 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des parties, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [A] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 750 euros, et de condamner Madame [A] [W] à son paiement.

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [A] [W] sollicite un délai pour quitter les lieux sans contester la validité du congé délivré.

Elle justifie de revenus modestes constitués du RSA et des prestations familiales pour un total de 1 307 euros outre l’allocation logement et d’une situation sociale fragile attestée le 3 novembre 2025 par la conseillère en économie sociale et familiale de l’ADRIM qui fait état d’une scolarité adaptée en faveur de son fils de 8 ans, étant par ailleurs mère d’un autre enfant. Elle justifie de démarches de relogement antérieures et postérieures à la délivrance du congé, soulignant par ailleurs l’indécence du logement constatée par la CAF le 16 novembre 2022. Elle produit ainsi les décisions dans le cadre du droit au logement opposable du 14 décembre 2017, 15 février 2018, 27 octobre 2021 ainsi que ses demandes de logement social entre 2017 et 2021. Elle justifie de la réception d’une demande de logement auprès de la commission départementale de médiation des Bouches du Rhône du 3 septembre 2025 mentionnant le caractère incomplet de son dossier. La conseillère en économie sociale et familiale de l’ADRIM en charge de son suivi dans le cadre d’une mesure [E] fait état d’une réactivation de la fiche relogement en juillet 2025 et d’une nouvelle demande de reconnaissance PU DALO devant être examinée en décembre 2025.

Les démarches aux fins de relogement de Madame [A] [W] sont réelles entre 2017 et 2021, et soutenues par un travailleur social depuis la délivrance du congé. Ses difficultés sociales sont avérées.

Cette mobilisation, associée au paiement des derniers loyers, exclut toute mauvaise foi de sa part alors qu’elle est entrée régulièrement dans les lieux depuis 9 ans, et tente de les quitter depuis 8 ans en raison de l’incompatibilité de son état avec la santé de ses enfants.

Compte tenu de ces éléments, de la situation de fortune et de santé de Madame [A] [W] et de ses enfants, il convient de lui accorder, compte tenu des 12 mois déjà écoulés depuis le congé et afin de préserver le besoin de stabilité géographique scolaire de son fils handicapé, un délai de cinq mois pour quitter les lieux.

Compte tenu des tensions locatives dans la ville de Marseille, les démarches de relogements DALO seront accélérées à la réception du présent jugement ordonnant l’expulsion de la locataire à compter du 3 août 2026.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [A] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Au-delà, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte sera dès lors rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI [J] verse aux débats un décompte arrêté au 5 décembre 2025 au terme duquel, Madame [A] [W] reste devoir la somme de 1 645,69 euros au titre des loyers et charges impayés.

Madame [A] [W] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, après déduction des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 Madame [A] [W] sera condamnée à payer la somme de 1 417,41 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [A] [W] justifie d’une situation financière et personnelle fragile et de revenus lui permettant raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande dommages et intérêts :

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute distincte du maintien dans les lieux sanctionné par la fixation de l’indemnité d’occupation de Madame [A] [W], en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Madame [A] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La SCI [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie d’écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [A] [W] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 15 mars 2016 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 22 square National, Bât 22,13003 à Marseille sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDE à Madame [A] [W] un délai de cinq mois pour quitter les lieux, délai qui court à compter du 3 mars 2026, soit jusqu’au 3 août 2026 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SCI [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande d’astreinte de La SCI [J] ;

CONDAMNE Madame [A] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel hors charge, soit, à défaut de justificatif la somme de sept cent cinquante euros (750 euros) à ce jour, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [A] [W] à payer à La SCI [J] la somme de mille quatre cent dix-sept euros et quarante et un centimes (1 417,41 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [A] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la dette deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de La SCI [J] ;

CONDAMNE Madame [A] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [W] à verser à La SCI [J] une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION