TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02472 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YUZ

Minute : 25/268

S.D.C. DU [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 9]

Représentant : M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

C/

Monsieur [S] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DU [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 9], demeurant Représenté par son syndic de copropriété ADB VERNIER, SAS – [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [D] est propriétaire des lots 3 et 107 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à Neuilly-sur-Marne, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à Monsieur [S] [D] une mise en demeure de payer la somme de 6818,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [S] [D] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

7451,36 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 décembre 2024, charges du 4eme trimestre 2024 incluses, avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1343-2 du code civil,

1000 euros à titre de préjudice financier et de résistance abusive ,

390 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

les entiers dépens de l’instance, incluant les frais de signification de la présente assignation, le droit de plaidoirie (13 euros) et les frais exposés le cas échéant pour exécuter le jugement à intervenir (signification du jugement à défaut de paiement spontané de frais d’exécution proprement dits),

1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Ne pas écarter l’exécution provisoire assortissant en principe le jugement à intervenir.

À l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [S] [D], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [S] [D], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 7 décembre 2020, du 22 décembre 2021, 22 juin 2023, du 18 septembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024, et du 01/01/2025 au 31/12/2025 et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 27 septembre 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2040 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le décompte du syndic au 20 septembre 2024 reprend les différents appels de fonds et répartitions.

Il convient d’y ajouter l’appel du 4ème trimestre 2024, effectué le 3 septembre 2024 à hauteur de 451,26 euros, 21,84 euros et 41 euros (total de 514,10 euros), ainsi que la répartition des charges de l’année 2023, effectuée le 23 septembre 2024 à hauteur de 258,27 euros au crédit du compte du copropriétaire.

Toutefois, le relevé de compte établi au 20 septembre 2024 comporte un « report à nouveau » de 1020,76 euros le 1 er janvier 20212. Or, l’examen du compte arrêté au 10 décembre 2020 laisse apparaitre des frais de contentieux, à déduire, à hauteur de deux fois 28 euros, 192 euros et 136,90 euros, soit la somme de 384,90 euros.

Le montant des charges au 23 septembre 2024 , appel du 4ème trimestre 2024 inclus s’élève donc à 6689,28 euros

(6818,35 euros [solde du décompte au 20 septembre 2024] + 514,10 euros [appel du 4ème trimestre 2024] – 258,27 euros [réparation des charges 2023] – 384,90 euros|[frais de contentieux au 10 décembre 2020])

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6689,28 euros , au titre des charges de copropriété dues au 23 septembre 2024, appel du 4ème trimestre 20204 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 390 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Le contrat de syndic n’est pas versé aux débats.

En tout état de cause, les honoraires de syndic au titre des frais de constitution, transmission, suivi de dossier n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

l convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [S] [D] , ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [D] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [S] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 9] la somme de 6689,28 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 septembre 2024, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 9] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT