TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03823 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YTJY

Minute : 25/124

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Monsieur [F] [R]

Madame [N] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [R],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8],

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [R],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8],

[Adresse 8]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024006781 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 28 avril 2022, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 345,56 € et 298,40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 18 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024, après avoir été renvoyée une fois à la demande de Madame [N] [R].

A l’audience du 4 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT – représentée par Maître Elsa SAMMARI – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] ; et de condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] au paiement de la somme actualisée de 1.317,04 € avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges, d’une indemnisation à hauteur de 1.500 €, d’une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société BATIGERE HABITAT fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois. Elle ajoute que le maintien dans les lieux sans contrepartie financière lui a causé un préjudice financier, évalué à la somme de 1.500 €.

Elle sollicite finalement l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice des défendeurs, en dépit de leur absence à l’audience.

Bien que cités à l’étude du commissaire de justice puis avisés par le greffe de la date de l’audience de renvoi, Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] ne comparaissent pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 28 avril 2022 contient une clause résolutoire (en page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.130,49 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 novembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.113,03 € à la date du 28 octobre 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité stipulée en page 2 du contrat de bail.

Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R], qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1.113,03 €, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande en ce sens.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et de la demande de la bailleresse à l’audience, Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R], qui ont repris partielellement le paiement du loyer et des charges courants, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION :

La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation suffisant à indemniser le préjudice financier subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation supplémentaire à hauteur de 1.500 €.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société BATIGERE HABITAT, Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2022 entre la société BATIGERE HABITAT et Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1.113,03 € (décompte arrêté au 28 octobre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] soient solidairement condamnés à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] à verser à la société BATIGERE HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,