TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03172 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWI4

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires NEPTUNE, situé [Adresse 4], représenté par son syndic [Adresse 6], SAS au capital de 40.000 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 327 399 150 ayant son siège social [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [B] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 22 Mai 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Octobre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [W] et Mme [B] [W] sont propriétaires des lots numéros 25, 110 et 111 au sein de la résidence en copropriété [11] sise [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE, représenté par son syndic en exercice, la SAS [Adresse 6], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [V] [W] et Mme [B] [W] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sise [Adresse 4] la somme de 8 725,89 euros à titre d’arriéré de charges, arrêté au 1er avril 2025, incluant les appels de provisions du 2ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sise [Adresse 4] la somme de 1 881,63 euros au titre des provisions pour charges pour l’exercice clos du 1er juillet au 31 décembre 2025, non encore échues,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sise [Adresse 4] la somme de 820,44 euros correspondant aux frais de recouvrement,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sise [Adresse 4] la somme de 2 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation par application des dispositions de l’article 1342 du Code civil,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sise [Adresse 4] la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien, il explique que les défendeurs n’ont jamais adopté une attitude diligente quant au paiement de leurs charges de copropriété, que leur compte est débiteur depuis le 1er janvier 2022 et que les relances qui leur ont été adressées à plusieurs reprises n’ont suscité aucune réaction de leur part.

A l’audience du 9 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [B] [W], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

M. [V] [W], cité par acte délivré par remise à l'[9] le 17 septembre 2025 (ayant déménagé récemment) n’a pas comparu à l’audience ni constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le [Adresse 12] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 27 janvier 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M.et Mme [W], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement dans les trente jours des provisions échues dues au titre des budgets prévisionnels non approuvés, votés lors de l’assemblée générale du 27 juin 2024, et les dépenses pour travaux non compris dans ces budgets prévisionnels, soit la somme totale de 4 872,73 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de la Résidence NEPTUNE produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— une situation de compte du 7 mai 2025, sur la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2025,

— une situation de compte du 8 octobre 2025, sur la période du 1er janvier 2020 au 5 octobre 2025 – les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 24 juin 2022, 28 avril 2023 et 27 juin 2024 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— les contrats de syndic,

— et les mises en demeure et relance adressées aux défendeurs.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du montant de la créance réclamée :

— les appels de provision de 948,69 euros et fonds de travaux de 44,67 euros de l’exercice 2020, aucun procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle ont été approuvés les comptes de l’exercice 2020 n’ayant été produit,

— la reprise de solde de 1 924,04 euros au 1er janvier 2020 qui n’est justifiée ni par un décompte ni par des appels de fonds portant sur la période antérieure au 1er janvier 2020.

— et les appels de fonds travaux de 36,58 euros des 1er janvier et 1er avril 2021, aucun procè-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de ces fonds travaux n’ayant été produit,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le [Adresse 12] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, appel de provision 2ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 755,25 euros(= 8 725,89€-948,69€-44,67€-948,69€-44,67€-948,69€-44,67€-948,69€-44,67€-1 924,04€-36,58€-36,58€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété non échues devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°10 du PV de l’assemblée générale du 27 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE peut prétendre au titre des charges de copropriété non échues devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 1 881,63 euros.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues, cette n’étant pas afférente au logement familial.

M. [V] [W] et Mme [B] [W] seront donc condamnés conjointement au paiement des sommes dues, à hauteur de leurs quote-parts respectives dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte des situations de compte versées aux débats que les défendeurs ont effectué des versements réguliers et conséquents pour tenter de contenir leur dette.

Le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [V] [W] et Mme [B] [W] et ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 12] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “HONO. MISE EN DEMEURE AVOCAT”, “A.S. INJONCTION DE PAYER AVOCAT", “RECHERCHES SERV. HYPOTHECAIRE” et “A.S. SUIVI PROC.4E TR.2024"qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

De plus certains peuvent être couverts au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais des relances MED des 2 mars 2022 et 13 juin 2024 n’apparaissent pas bien fondés en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

Seuls les frais des mises en demeure des 16 décembre 2022 et 28 juin 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 30,00 euros conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M. [V] [W] et Mme [B] [W] seront condamnés conjointement, à proportion de leurs droits dans l’indivision au paiement de la somme de 60,00 euros (=30,00€*2) au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [V] [W] et Mme [B] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer une somme de 1 200,00 euros au [Adresse 12], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement, à proportion de leurs droits dans l’indivision, M. [V] [W] et Mme [B] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 2 755,25 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, appel de provision 2ème trimestre 2025 inclus, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, appel de provision 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérets au taux légal à compter de l’assignation en justice et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE conjointement, à proportion de leurs droits dans l’indivision, M. [V] [W] et Mme [B] [W] à payer au [Adresse 12] la somme de 1 881,63 euros au titre des charges de copropriété non échues devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE conjointement, à proportion de leurs droits dans l’indivision, M. [V] [W] et Mme [B] [W] à payer au [Adresse 12] la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [B] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [B] [W] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,