N° RG 24/04173 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIL4

MINUTE N° : 24/

DOSSIER N° : N° RG 24/04173 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIL4

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SPI PARC DUMAINE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI GR.31, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GR.31 est propriétaire des lots n° 32, 45 et 68 dans la résidence SPI PARC DUMAINE sise [Adresse 1], soumise au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en dates des 02 et 06 septembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SPI PARC DUMAINE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, a assigné la SCI GR.31, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 15 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES, a assigné la SCI GR.31, au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

— condamner la SCI GR.31 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2.694,32 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais arrêtés au 1er août 2024, appel de fonds des 1er juillet et 1er août 2024 inclus et des frais de relance,

— condamner la SCI GR.31 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 1.434,97 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er septembre 2024 et le 31 décembre 2025,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024,

— condamner la SCI GR.31 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner la SCI GR.31 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI GR.31 aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté, la SCI GR.31, bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que la SCI GR.31 IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 32, 45 et 68 dans la résidence SPI PARC DUMAINE sise [Adresse 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 22 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus) que la SCI GR.31 IMMOBILIER reste redevable de la somme de 2.694,32 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 86,40 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de la SCI GR.31 IMMOBILIER. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI GR.31 IMMOBILIER est donc redevable de la somme de 2.607,92 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 22 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour les exercices 2024 et 2025 ont été soumises, par lettres de mise en demeure et commandement de payer, au copropriétaire défaillant. En l’absence de versement par la SCI GR.31 dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

La SCI GR.31 sera donc également condamnée au paiement de la somme 1.434,97 euros détaillée ainsi :

– reconstitution des avances constituant la réserve (pour 43,34 euros),

– provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, soit 269,59 + 4 X 280,51 euros = 1.391,63 euros),

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu’à la condition d’avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice de son droit d’agir en justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE ne démontre pas que la SCI GR.31 IMMOBILIER ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l’octroi d’intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, la SCI GR.31 IMMOBILIER sera tenue aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 86,40 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI GR.31 IMMOBILIER à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort dans les conditions prévues à l’article 481-1 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI GR.31 IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la résidence SPI PARC DUMAINE, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES, la somme de 2.607,92 euros (DEUX MILLE SIX CENT SEPT EUROS et QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 22 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SCI GR.31 IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES, la somme de 1.434,97 euros ( MILLE QUATRE CENT TRENTE QUATRE EUROS et QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI GR.31 IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence SPI PARC DUMAINE, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE la SCI GR.31 IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ( 86,40 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 19 novembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,