TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/02821 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XNH4

N° de MINUTE : 25/00582

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER SAS

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEUR

Madame [U] [K] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0311

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [N] est propriétaire des lots 308 et 313 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [U] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 septembre 2024, Madame [U] [N] a été déboutée de son exception d’incompétence et condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— débouter Madame [U] [N] de l’ensemble de ses demandes

— condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 22 858,03 euros au titre des appels impayés sur la période allant du 16 mai 2019 au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021 sur la somme de 11 866,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 13 529,30 euros, et à compter de la signification de ses conclusions sur le surplus

— condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 204 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 2 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 et H représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL

— ordonner l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 novembre 2024, Madame [U] [N] sollicite du tribunal de :

— La condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 15 088,11 euros correspondant à son arriéré de charges au 2 octobre 2024

— Lui accorder des délais de paiement d’un an

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes contraires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Madame [U] [N] soit condamnée à lui payer la somme de 22 858,03 euros au titre des charges de copropriété impayées exigibles pour la période allant du 16 mai 2019 au 2 octobre 2024.

Madame [U] [N] sollicite que soit déduite de cette somme la somme de 7 769,92 euros correspondant aux sommes de 5 659,06 euros et 2 110,86 euros respectivement portées au débit de son compte en exécution d’un jugement rendu par le juge de l’exécution de Bobigny le 14 novembre 2018 et d’un jugement rendu par le tribunal d’instance de Saint-Ouen le 16 mai 2019, indiquant s’être acquittée de ces sommes.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes sur la période

— un décompte des impayés arrêté au 2 octobre 2024

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Contrairement à ce que soutient Madame [U] [N], les sommes auxquelles elle a été condamnée par décisions du 14 novembre 2018 et du 16 mai 2019 ont été exclues du décompte et les paiements qu’elle a effectués sont venus s’imputer sur ces condamnations, s’agissant des dettes les plus anciennes.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 858,03 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 octobre 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 26 novembre 2021, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023, date de l’assignation, sur la somme de 13 529,30 euros, et à compter du 18 décembre 2024, date de signification des conclusions d’actualisation sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 204 euros au titre de ses frais de recouvrement, correspondant aux frais de mise en demeure et à des honoraires de syndic.

Madame [U] [N] ne conteste pas ces frais.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, Madame [U] [N] ne contestant pas les frais réclamés, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 204 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 16 mai 2019 que Madame [U] [N] a déjà été condamnée suite à des impayés de ses charges de copropriété.

Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Madame [U] [N] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, faute pour Madame [U] [N] de produire la moindre pièce de nature à éclairer le tribunal quant à sa situation financière, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL G2 et H représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Madame [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) les sommes de :

—  22 858,03 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 13 529,30 euros, et à compter du 18 décembre 2024 sur le surplus

-204 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute Madame [U] [N] de sa demande de délais de paiement,

— Condamne Madame [U] [N] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL G2 et H représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne Madame [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 28 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON