TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05596 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYS

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [B]

demeurant [Adresse 2]

assisté de Maître Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-027061 du 05/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05596 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2019, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [K] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 255,62 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 449 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [K] [B] par courrier reçu le 25 janvier 2023.

Par assignation du 29 mai 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [B], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, ou égal au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2757,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 9 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 6336,97 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [K] [B], comparait assisté de son avocat, il a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

suspendre les effets de la clause résolutoire,lui accorder l’échéancier de paiement suivant : 35 mensualité de 20 euros a payer en plus du loyer courant au plus tard le 20 de chaque mois et le paiement du solde à la 36e mensualité,juger qu’en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la dette ne sera immédiatement exigible que quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 449 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2023.

Sur la dette locative

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, M. [K] [B] lui devait la somme de 6323,29 euros, soustraction faite des frais de rejet, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement.

M. [K] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, à partir du 25 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais qui ne sont à ce stade qu’éventuels et incertains.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 janvier 2019 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [K] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 mai 2023,

CONDAMNE M. [K] [B] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6323,29 euros (six mille trois cent vingt-trois euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté 31 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse,

AUTORISE M. [K] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mai 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [K] [B] sera condamné à verser à titre de provision à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2023 et celui de l’assignation du 29 mai 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge