TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/04490 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKLT

Minute :

S.C.I. [Localité 6] ANATOLE FRANCE

Représentant : M^e Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 754

C/

Monsieur [W] [X]

Copie délivrée à :

M^e SPORTES

M.[X]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SCI [Localité 6] ANATOLE FRANCE, SCI, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 février 2023, [Localité 6] Anatole France SCI a donné à bail à M. [W] [X] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 730,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

[Localité 6] Anatole France SCI a fait signifier à M. [W] [X], par exploit de commissaire de justice du 18 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 640,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, [Localité 6] Anatole France SCI a fait assigner M. [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024.

[Localité 6] Anatole France SCI, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de M. [W] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

o ordonner la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

o condamner M. [W] [X] à payer :

? la somme de 2 985,79 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 905,55 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Au soutien de la recevabilité de ses prétentions, elle soutient que l’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 mai 2024, soit plus de deux mois avant la première audience. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 février 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [W] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [W] [X] a comparu à l’audience du 17 juin 2024 mais pas à celle du 25 novembre 2024.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, daté du 30 mai 2024 lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire vit seul et que la dette locative résulte d’une mauvaise imputation des paiements par le bailleur.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 25 novembre 2024, [Localité 6] Anatole France SCI a adressé le justificatif de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 février 2023 que M. [W] [X] doit payer un loyer d’un montant de 730,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 150,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 905,55 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [X] restait devoir la somme de 2 985,79 € euros à la date du 21 novembre 2024.

Néanmoins, M. [W] [X] n’a pas comparu à cette audience de sorte qu’aucune actualisation ne peut intervenir. Par ailleurs, à l’audience du 17 juin 2024, aucune actualisation de la dette locative n’a été réalisée avant que le renvoi soit ordonné. Il convient donc de s’en tenir au montant réclamé dans l’assignation.

Dans cet acte, le bailleur sollicite le paiement d’une somme de 4 665,55 euros, arrêtée au terme du mois de mars 2024 selon le décompte fourni à la cause.

Or, à l’audience de renvoi, et en lien avec les interrogations reprises dans le diagnostic social et financier, celui-ci admet avoir omis, au jour de la signification de l’assignation, de prendre en compte des paiements pour un montant global de 6 728 euros, réalisés entre le 01 mars 2023 et le 08 mars 2024. Ce faisant, au jour de l’assignation, le locataire n’était débiteur d’aucune dette.

En conséquence, [Localité 6] Anatole France SCI sera déboutée de sa demande.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 février 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 janvier 2024 pour la somme en principal de 4 640,00 €.

Or, le bailleur reconnaît qu’à cette date, il avait omis de prendre en compte des paiements effectués par le locataire à hauteur de 4 880 euros, réalisés entre le 01 mars 2023 et le 16 mai 2023.

Ce faisant, au jour de la signification du commandement de payer, le locataire n’était plus débiteur d’aucune dette de sorte que le bailleur était mal-fondé à solliciter le paiement d’une dette moyennant mise en jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire. La demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur, les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 13 février 2023 entre [Localité 6] Anatole France SCI et M. [W] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 2 985,79 euros ;

DEBOUTE [Localité 6] Anatole France SCI de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 6] Anatole France SCI au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION