TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00194 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YINL

N° de MINUTE : 25/01059

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “ LES HORIZONS” SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE,SAS

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître [M], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LES JARDINS DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Claire GUIGUI de l’AARPI GUIGUI COHEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1551

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES JARDINS DE PANTIN est propriétaire des lots n°15, 143, 233 et 481 de l’ensemble immobilier " [Adresse 11] " sis [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 05 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 11] " sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, a fait assigner la SCI LES JARDINS DE PANTIN aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DEBOUTER la société SCI LES JARDINS DE PANTIN de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] en ses demandes,

En conséquence,

— CONDAMNER la société SCI LES JARDINS DE PANTIN au paiement d’une somme de 5.647,36 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER la société SCI LES JARDINS DE PANTIN au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER la société SCI LES JARDINS DE PANTIN à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » sis [Adresse 6] une indemnité d’un montant de 1.080,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI LES JARDINS DE PANTIN, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et que les sommes dues sont certaines, liquides et exigibles au regard de l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels. Il précise que la variation entre les décomptes versés en procédure s’explique par l’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil dans le premier décompte ; modalité non reprise dans le second afin de faire apparaître l’ensemble des paiements de la défenderesse sur la période étudiée. De surcroît, la somme de 219 euros figurant dans le second décompte ne constitue pas un report à nouveau mais un appel de « travaux peinture ».

A l’égard de la contestation du montant des charges de consommation d’eau, le syndicat des copropriétaires rappelle que les comptes ont fait l’objet d’approbation en assemblées générales et que les procès-verbaux desdites assemblées n’ont pas été contestés dans le délai légal. Il précise que le changement des compteurs n’a pas résulté de dysfonctionnements mais du changement d’opérateur, ce qui avait été précisé à la défenderesse par courrier du 27 juin 2019. Il estime que la SCI LES JARDINS DE PANTIN ne rapporte pas la preuve d’une quelconque défectuosité du compteur de son lot 481, faute de verser un document attestant notamment d’une recherche de fuite. Le syndicat des copropriétaires précise que la régularisation de 2018 a porté sur la consommation d’eau chaude des années 2017 et 2018, les relevés de 2017 ayant été reçus en 2018, ce qui explique le différentiel de montant qui a, au surplus, été précisé en détail dans l’appel de fonds du 28 mai 2019. Il fait valoir que ces charges d’eau sont dès lors justifiées, les indications du compteur d’eau constituant une présomption simple d’exactitude (Cass 3e civ. 07 fev. 2019, n°17-21.568).

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI LES JARDINS DE PANTIN au paiement des charges impayées, des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Il fait valoir qu’au regard des demandes injustifiées de la défenderesse, arguant d’un préjudice non établi, il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI LES JARDINS DE PANTIN s’est constituée. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, elle a demandé au tribunal de céans de :

— JUGER que la SCI LES JARDINS DE PANTIN a payé les appels de charges de copropriété du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 ;

— JUGER que la SCI LES JARDINS DE PANTIN a payé l’appel de charges du 2ème trimestre 2024

PAR CONSEQUENT :

— DEBOUTER le SDC LES HORIZONS sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE SAS de l’intégralité de ses demandes ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

— CONDAMNER le SDC LES HORIZONS sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE SAS au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER le SDC LES HORIZONS sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE SAS au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LES JARDINS DE PANTIN fait valoir que le décompte initial du syndicat des copropriétaires comporte un report à nouveau au 1er janvier 2019 de 6.552,16 euros qui n’est pas justifié. A l’occasion de nouvelles conclusions, un décompte actualisé a été transmis faisant désormais état d’un report à nouveau d’un montant de 219 euros au 1er janvier 2019, démontrant ainsi l’absence de fondement de ses demandes. De plus, il ne justifie ni des frais d’assignation de 343,17 euros du 20 juin 2023 ni des frais de mise en demeure d’un montant de 108 euros.

Elle soutient de surcroît que les sommes réclamées au titre des charges d’eau chaude et d’eau froide de l’année 2018 sont erronées, ce qu’elle a dénoncé depuis la réception de la régularisation des charges de cet exercice. Si le syndicat des copropriétaires justifie de relevés émanant de la société ISTA, il n’a toutefois pas transmis les relevés de dépose de la société PROXISERVE comme cela lui a été demandé le 27 juin 2019. Or l’étude comparative de la consommation d’eau froide et d’eau chaude du lot 481 au cours des années 2016 à 2018 avec celle des années 2021 à 2023, postérieure au changement de compteur, démontre l’existence d’un dysfonctionnement dudit compteur. Ces consommations ont été divisées par deux alors que la composition de la famille occupant le logement n’a pas été modifiée. Il n’est donc pas justifié de la somme réclamée au titre des charges de consommation d’eau appelées au titre de l’exercice 2018.

Au regard de ces éléments et de sa bonne foi, compte tenu de sa volonté d’obtenir des explications dès la réception de la régularisation des charges de l’année 2018, la SCI LES JARDINS DE PANTIN estime qu’il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2025 et fixée à l’audience du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges, de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. La SCI LES JARDINS DE PANTIN doit quant à elle démontrer ne pas être redevable des sommes réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI LES JARDINS DE PANTIN;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2018, 26 septembre 2018, 02 juillet 2019, 13 janvier 2021, 26 janvier 2022, 14 novembre 2022, 08 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 14 novembre 2022 au 13 novembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 545,05 euros, se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 22 août 2022 de 54,38 euros,frais de relance du 09 septembre 2022 de 39,50 euros,frais « vacation » du 04 novembre 2022 de 343,17 euros,frais de mise en demeure du 23 novembre 2022 de 108 euros.

La SCI LES JARDINS DE PANTIN conteste le montant des charges de consommation d’eau froide et d’eau chaude relatives à l’exercice 2018, considérant que le compteur individuel du lot 481 dysfonctionnait. Elle ne verse cependant aucun élément attestant de la réalité de ce dysfonctionnement, se limitant à procéder par comparaison avec les années 2021 à 2023. A l’inverse, le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes des exercices 2017 et 2018 auxquels se rapporte la régularisation de charges au titre de la consommation d’eau de l’année 2018. Il démontre en effet que le montant appelé à l’occasion de cette régularisation au titre de la consommation d’eau chaude correspond à celle des années 2017 et 2018, ce qui établit de fait une continuité de consommation d’eau avec l’année 2016. Les charges de consommation d’eau chaude de l’année 2016 ont ainsi été d’un montant de 2.543,10 euros tandis que celles appelées en 2018 au titre des années 2017 et 2018 ont été de 5.340,00 euros soit un peu plus du double des charges liées à la consommation de l’année 2016. Or la SCI LES JARDINS DE PANTIN n’a pas contesté la somme qui lui a été réclamée au titre de l’année 2016. En tout état de cause, faute de rapporter un élément de nature à renverser la présomption d’exactitude des relevés du compteur, elle demeure redevable des charges de consommation d’eau dans le cadre de la régularisation des comptes 2018.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2024 a été de 65.719,24 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 60.616,93 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI LES JARDINS DE PANTIN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.102,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 545,05 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 13 octobre 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

frais de mise en demeure du 22 août 2022 de 54,38 euros,frais de relance du 09 septembre 2022 de 39,50 euros.

Il convient également de déduire les frais de « vacation» du 04 novembre 2022, d’un montant de 343,17 euros, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relève de la gestion courante du syndic.

En outre, la mise en demeure du 13 octobre 2022, d’un coût de 108 euros, étant une mise en demeure par avocat, elle correspond aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, l’absence de réglement desdites charges qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018), le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI LES JARDINS DE PANTIN

Selon l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La SCI LES JARDINS DE PANTIN étant condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, elle ne peut solliciter valablement la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts, faute de justifier de l’existence d’un préjudice. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LES JARDINS DE PANTIN sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.080 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI LES JARDINS DE PANTIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 11] " sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 5.102,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 11] " sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 11] " sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI LES JARDINS DE PANTIN de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI LES JARDINS DE PANTIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 11] " sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 1.080 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LES JARDINS DE PANTIN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES JARDINS DE PANTIN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT