TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11609 – N° Portalis DB3S-W-B7I-[Immatriculation 4]

Minute :

Monsieur [G] [Z]

C/

Monsieur [Y] [O]

Madame [B] [P]

Représentant : M^e Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M.[Z]

Copie et dossier délivrés à :

M^e Rachid HASSAINE

Le 12 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne assistée de M^e Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 juillet 2018, M. [G] [Z] a donné à bail à M. [Y] [O] et Mme [B] [P] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 8] (93) (étage 2 droite, porte fond gauche, logement 20), pour un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 15 mai 2024, M. [G] [Z] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 16 975 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [Y] [O] et Mme [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 2 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette date, la demande de renvoi formée par les défendeurs est rejetée.

M. [G] [Z] comparaît. Il se réfère à son assignation. Il demande :

à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

l’expulsion de M. [Y] [O] et Mme [B] [P] ;

le transport et la séquestration des meubles ;

et la condamnation solidaire de M. [Y] [O] et Mme [B] [P] :

au paiement de la somme actualisée de 29 575 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Il expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Il ajoute qu’il doit régler la somme de 1 400 euros par mois au titre du crédit et qu’il n’a jamais reçu de réponse des locataires à ses demandes. Il s’oppose ainsi à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

M. [Y] [O] comparaît, représenté. Mme [B] [P] comparaît, assistée. Ils expliquent avoir rencontré des difficultés financières, avoir trois enfants à charge dont un enfant handicapé, que M. [O] est au chômage, que leur appartement est insalubre et qu’une demande de logement social a été faite depuis que Mme [P] a obtenu un titre de séjour. Ils sollicitent un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 13] par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [G] [Z] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 juillet 2018 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 16 975 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 juillet 2024.

L’expulsion de M. [Y] [O] et Mme [B] [P] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [O] et Mme [B] [P] restent lui devoir la somme de 29 575 euros à la date du 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Le bail conclu le 17 juillet 2018 contient une clause de solidarité.

M. [Y] [O] et Mme [B] [P] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 29 575 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 16 975 euros à compter du commandement de payer du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

IV – Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L’article R412-3 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que pour l’application des dispositions de l’article L412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, les locataires justifient avoir trois enfants nés en 2017, 2019 et 2020 dont l’un est en situation de handicap. M. [O] justifie en outre percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi. Les locataires ne justifient cependant d’aucune démarche entreprise pour trouver un autre logement ou un emploi permettant d’apurer la dette.

Compte tenu de leur situation familiale mais de l’absence de démarches, il convient d’accorder à M. [Y] [O] et Mme [B] [P] un délai d’un mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [Y] [O] et Mme [B] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [G] [Z], M. [Y] [O] et Mme [B] [P] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2018 entre M. [G] [Z] et M. [Y] [O] et Mme [B] [P] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 12] (93) (étage 2 droite, porte fond gauche, logement 20) sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [O] et Mme [B] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [O] et Mme [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [G] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] et Mme [B] [P] à payer à M. [G] [Z] la somme de 29 575 euros (décompte arrêté au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 16 975 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [O] et Mme [B] [P] à verser à M. [G] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [O] et Mme [B] [P] à verser à M. [G] [Z] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [O] et Mme [B] [P] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE