Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi référé, 7 octobre 2025, n° 25/01184

TJ Bobigny 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de six semaines, ce qui a permis d'acquérir les effets de la clause résolutoire.
Autre
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés au locataire.
Accepté
Montant de l'arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire devait une somme précise à titre d'arriéré locatif, justifiant ainsi la demande de paiement.
Autre
Indemnité d'occupation en cas de non-paiement
La cour a prévu que tout défaut de paiement justifiera la condamnation du locataire à verser une indemnité mensuelle d'occupation.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées par le bailleur
La cour a considéré que le locataire, partie perdante, devait supporter la charge des dépens, y compris la somme demandée au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi référé, 7 oct. 2025, n° 25/01184
Numéro(s) :	25/01184
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Christophe LEGROS

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 12]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/01184 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FX2

Minute : 25/00134

Madame [Z] [Y]

Représentant : M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [H] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Madame [Z] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : M^e Jean-Christophe LEGROS

Copie certifiée conforme : Monsieur [H] [P] ; préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 07/10/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 novembre 2023, Madame [Z] [Y] a donné à bail à Monsieur [H] [P] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 3] [Localité 9], pour un loyer mensuel de 738 € et 77 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 janvier 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [H] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 6 mai 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 26 juin 2025, lors de laquelle seule Madame [Z] [Y] a comparu. Le 26 juin 2025, la juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 septembre 2025, afin que Monsieur [H] [P], qui s’était présenté en cours d’audience, puisse faire valoir ses droits.

A l’audience du 4 septembre 2025, Madame [Z] [Y] – représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [P] ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 2.243,86 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges actuels, de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle s’en rapporte à la décision du juge s’agissant de la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, Madame [Z] [Y] fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 2.243,86 €.

Monsieur [H] [P] comparaît en personne et souligne avoir effectué deux paiements supplémentaires (860 € le 27 juin 2025 et 850 € le 30 juillet 2025). Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 300 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit 2.700 € par mois et déclare trois personnes à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

Après y avoir été autorisée à l’audience, Madame [Z] [Y] a communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative, par note en délibéré du 18 septembre 2025. Monsieur [H] [P] a, quant à lui, justifié avoir effectué un paiement supplémentaire de 833 € le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, Madame [Z] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 16 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.866,25 € (après soustraction des frais de rejet d’encaissement injustifiés).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Madame [Z] [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de rejet d’encaissement injsutifiés, la somme de 2.163.93 € à la date du 18 septembre 2025.

Si Monsieur [H] [P] soutient, à juste titre, avoir effectué des paiements supplémentaires de 860 € le 27 juin 2025, de 850 € le 30 juillet 2025 et de 833 € le 11 septembre 2025, ces paiements sont mentionnés dans le décompte communiqué par Madame [Z] [Y] en date du 18 septembre 2025.

Monsieur [H] [P] sera donc condamné à verser à Madame [Z] [Y] cette somme de 2.163,93 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [H] [P], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [H] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [Y] et de la situation financière de Monsieur [H] [P], ce dernier sera condamné à verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2023 entre Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3] [Localité 9] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [P] à verser à Madame [Z] [Y] à titre provisionnel la somme de 2.163.93 € (décompte arrêté au 18 septembre 2025, incluant septembre 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [H] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 300 € chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [Y] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [P] soit condamné à verser à Madame [Z] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [P] à verser à Madame [Z] [Y] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,