TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/05845

N° Portalis 352J-W-B7J-C73OM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

13 Mai 2025

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [E] [A][2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Médiateur : [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S SAS HOURDE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

DEFENDERESSE

S.C LE MESNIL-GUYON

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Louis-Marie BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, la S.C Le Mesnil-Guyon (désignée ci-après la société Le Mesnil-Guyon) a donné à bail en renouvellement à la S.A.S Hourde (désignée ci-après la société Hourde), des locaux à usage commercial pour y exercer l’activité de “ commerce d’antiquités, d’objets d’art et de collection et atelier de sculpture sans nuisance sonore ” dépendant d’un immeuble sis [Adresse 8] dans le [Localité 7] à [Localité 13], situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2015 jusqu’au 31 août 2024, et moyennant un loyer annuel principal de 45.000 euros, hors charges et hors taxes, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Par acte extrajudiciaire du 28 février 2024, la société Le Mesnil-Guyon a fait délivrer à la société Hourde un congé avec offre de renouvellement du bail, pour une durée de neuf années, à effet au 1er septembre 2024, et moyennant un loyer annuel en principal de 59.000 euros.

Par mémoire préalable signifié par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la société Hourde a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de 43.450 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er septembre 2024.

Par assignation signifiée le 13 mai 2025, la société Hourde a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“ – Voir fixer le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er septembre 2024 à la somme de 43.450€.

— Voir dire qu’en cas d’expertise, le montant provisionnel du loyer soit fixé au montant du loyer actuellement en vigueur.

— Réserver les dépens ”.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 13 juin 2025, la société Le Mesnil-Guyon demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – Fixer le montant du loyer révisé à la somme annuelle plafonnée en principal de 55.909,34€ à compter du 1er septembre 2024, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

— Fixer le montant du dépôt de garantie à la nouvelle somme de 27.954,67€ correspondant à 6 mois de loyer en principal conformément aux termes du bail,

— Dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles,

— Condamner la SAS Hourdé à verser à la SC Mesnil-Guyon la somme 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Hourdé aux entiers dépens ”.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7], à compter du 1er septembre 2024. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Au soutien de ses prétentions, la société Hourde se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi le 19 avril 2024 à sa requête par M. [D] [J], expert judiciaire honoraire près de la cour d’appel de Paris, évaluant la valeur locative au 1er septembre 2024 à la somme de 43.450 euros, inférieure au loyer actuel de 55.000 euros.

La société Le Mesnil-Guyon expose que la demanderesse fonde sa demande sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire et sans force probante qui n’apporte aucun élément substantiel sur la détermination de la valeur locative des locaux loués de sorte qu’il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de suppléer la carence du preneur dans l’administration de la preuve par la désignation d’un expert judiciaire.

Elle fait valoir que l’évaluation proposée ne tient pas compte du fait que le preneur dispose d’un autre local dont l’entrée est située au [Adresse 5], qui constitue son local historique et l’entrée de la boutique, dont le bailleur a autorisé la réunion avec le local du [Adresse 8], qui constitue l’atelier du preneur ; que les locaux de la [Adresse 14] présentent un grand intérêt pour le preneur au regard de leur configuration et de l’activité qu’il y développe.

Elle estime que la pondération choisie par l’expert amiable est inadaptée dans la mesure où les locaux loués ne constituent pas une boutique mais un atelier dont l’ensemble des mètres carrés est utile à l’activité du preneur et doit donc être pris en compte de la même façon.

En outre, selon elle, les éléments de référence retenus par l’expert ne sont pas pertinents en ce qu’ils concernent des commerces ayant des activités commerciales différentes de l’activité du preneur. De plus, elle indique que l’expert amiable ne justifie nullement le prix unitaire qu’il a retenu de 550 euros par m² au regard des références locatives qu’il a proposées.

Enfin, elle expose que le loyer en renouvellement doit être fixé au loyer plafonné, conformément aux dispositions de l’article L .145-34 du code de commerce, soit à la somme de 55.909,34 euros.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société Hourde dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 28 février 2024, le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S Hourde à la S.C Le Mesnil-Guyon pour des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 7], à compter du 1er septembre 2024,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [E] [A]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 12]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 8] à [Localité 7] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er septembre 2024 des lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 7], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er septembre 2024,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er octobre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S Hourde à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10]) avant le 1er novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 18 décembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [K] [B]

[Adresse 3]

[Courriel 11] – [XXXXXXXX02]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Fait et jugé à PARIS, le 29 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES